令和7年1月10日　提出 相模原緑 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -22 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　敏   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区与瀬字西原７４６番５ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 相模湖 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 相模湖駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少や高齢化が進む山間部に位置し、市内中心部への接近性や生活利便性は劣るが、駅徒歩圏の住宅地域で 一定の需要が認められるため、当面現状の住環境を維持しつつ地価水準は概ね横ばいにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市緑区の相模湖地区、藤野地区及び津久井地区の住宅地域。需要者の中心は、地区内に居住の一 時取得者で周辺市域からの転入者は少ない。また、市内中心部への交通利便性及び生活利便性は劣り人口減少や高齢化 が進むが、価格水準が低位なため一定の需要が認められる。なお、開発案件等の新規住宅供給は少なく、更地や中古住 宅の事例が多い。規模等の個別的要因により価格水準に幅があるが、土地面積１５０㎡程度で８５０万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域の特性と類似性のある相模湖地区、藤野地区及び津久井地区内の自用目的の取引事例を主に収集 し試算しており、自用目的の取引が多い住宅市場の実態を反映していることから説得力並びに信頼性は高い。一方、近 隣地域内にはアパート等の賃貸用不動産は僅少であり、賃貸市場も成熟していないことから、収益還元法の適用は断念 した。以上より代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山間部の相模湖地区に位置し、人口減少率及 び老齢化率が高く、需要が堅調な橋本駅周辺 の通勤圏に比べ土地取引件数等は低位にて推 移している。 市内中心部への交通接近性や生活利便性は劣 るが、最寄り駅徒歩圏内に位置し、一定の需 要が認められることから、地価は横ばいにて 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％