鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
相模原緑 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 -11

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　藤原　新一

TEL.

鑑定評価額

59,600,000 円

１㎡当たりの価格

361,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区橋本４丁目１００番６｢橋本４－１２－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	橋本 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

橋本駅北東方

720m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

リニア新駅開業に向けた整備が進行中で、発展期待の影響を受けつつも当面は現在の住環境を維持すると思われ
る。駅徒歩圏内に位置し、供給物件の不足から需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 368,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内のＪＲ横浜線及び京王相模原線沿線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は相模原市
及び隣接市町村に地縁性を有する一次取得者であるが、他圏域からの転入も多い。交通・生活利便性に優れ、駅徒歩圏
内の土地供給は限定的であることから希少性が高く需要は堅調である。土地は１７０㎡程度で５，８００万円から６，
２００万円程度、新築戸建は７，０００万円台がボリュームゾーンとなる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は利便性や快適性が重視される駅徒歩圏内の低層住宅地で自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の複数の
信頼性の高い取引事例が収集できたことから得られた比準価格は説得力が高い。付近にアパートが散見されるが資産保
有を目的としたもので、収益性に着目した取引は少なく収益価格は相対的に限界がある。したがって、より市場性を反
映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原緑 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 313,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[100.0]

100
[ 94.1]

[103.0]
100

361,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    339,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緑区の人口は微減、高齢化率は増加傾向にあ
る。「橋本駅」を中心とする勢圏の景況感は
好調だが、旧郡部の地域経済は依然として弱
い。

リニア新駅開業に向けて、発展的に推移して
いる。駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で
希少性もあり需要は底堅い。地価は上昇して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１１１１Ｄ -9	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、南西4m、角地		１低専 (60,80)
b	１０７１１０１ -6	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０７１１１１Ｄ -45	相模原市緑区		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０７１１１４Ｄ -80	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	１０７１１１４Ｄ -81	相模原市緑区		建付地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 348,003	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	361,722	100 [ 90.3]	400,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	413,000
b	(　 ) 317,222	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,276	100 [ 98.0]	335,996		346,000
c	(　 ) 383,727	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	410,702	100 [ 99.0]	414,851		427,000
d	(　 ) 358,318	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,667	100 [ 100.0]	377,667		389,000
e	(　 ) 368,407	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	420,979	100 [ 117.3]	358,891		370,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 368,000 円／㎡]

相模原緑 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,914,737	691,984	3,222,753	1,982,460	1,240,293	（　0.9735） 1,207,425	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,748,214 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び敷地規模を勘案し、ファミリータイプ、平均床面積約４４㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	88.00	100.0	88.00	1,831	161,128	2.0	322,256
							1.0	161,128
2～ 2	住宅	88.00	100.0	88.00	1,868	164,384	2.0	328,768
							1.0	164,384
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		325,512		651,024
								325,512

⑨年額支払賃料	325,512 円　×　12ヶ月　＝　 3,906,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,906,144 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,749,898 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	651,024 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 325,512 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 158,589 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,914,737 円　　　　（　 23,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,868 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原緑 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,184 円	3,906,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,700 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 691,984 円　（　　　　　　 4,194 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,982,460 円（　　　　　 12,015 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,914,737 円
②総費用	691,984 円
③純収益　①－②	3,222,753 円
④建物等に帰属する純収益	1,982,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,240,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,207,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,748,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原緑 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市緑区橋本四丁目１００番６	0219000298697-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
相模原緑 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 -11

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　成富　正樹

TEL.

鑑定評価額

59,100,000 円

１㎡当たりの価格

358,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月4日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区橋本４丁目１００番６｢橋本４－１２－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	橋本 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

橋本駅北東方

720m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

橋本駅徒歩圏に存する既成住宅地域であり、希少性も高く需要は増加傾向である。リニア新駅の実現化等から、
今後の地価水準は強含みをベースに、経済情勢に左右されながら推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ横浜線橋本駅等を最寄り駅とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、相模原市及びその隣接地
域の居住者で、都心等への通勤者の需要も見込まれる。橋本駅からは駅徒歩圏内であり、駅まで概ね平坦である。橋本
駅南側は更地化しリニア新駅の工事が進展中、将来の発展期待から需要は強含み。市場の中心価格帯は、１２０㎡程度
の宅地で４０００万円台、新築戸建住宅で６０００万円台が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は、容積率も比較的高いことから賃貸アパート等も見られる既成住宅地域であるが、賃貸ア
パート等の収益物件は主に地権者等の節税目的の傾向が強いことから、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された
。主な市場参加者は、自己居住目的の個人が中心になると想定されることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原緑 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 313,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[100.0]

100
[ 94.8]

[103.0]
100

358,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大規模金融緩和から金利のある世界に移行、
土地価格は上昇から維持へ傾向変化の兆し。
不動産市場は地域・用途等による多極化が進
行している。

橋本駅徒歩圏内の既成住宅地域で、生活利便
性等は良好、リニア新駅実現化等で需要は増
加傾向。特段の地域要因の変化は認められな
い。

方位格差以外は地域内でほぼ標準的な画地条
件の土地であり、特段の個別的要因の変化は
認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.3
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１１１１ -6	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、南4m、角地		２住居 (80,200)
b	１０７１１０１ -6	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０７１１１４Ｄ -79	相模原市緑区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０７１１０１ -33	相模原市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 455,116	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	451,219	100 [ 115.4]	391,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	403,000
b	(　 ) 317,222	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	327,690	100 [ 95.1]	344,574		355,000
c	(　 ) 301,515	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	318,400	100 [ 93.1]	341,998		352,000
d	(　 ) 351,043	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	350,361	100 [ 98.0]	357,511		368,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

相模原緑 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,870,717	721,959	3,148,758	2,101,970	1,046,788	（　0.9735） 1,019,048	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	24,263,048 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅の２階建、平均専有面積は約４４㎡で各階２戸、計４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.00	100.0	88.00	1,888	166,144	1.0	166,144
							0.0	0
2～ 2	居宅	88.00	100.0	88.00	1,927	169,576	1.0	169,576
							0.0	0
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		335,720		335,720
								0

⑨年額支払賃料	335,720 円　×　12ヶ月　＝　 4,028,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,028,640 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,146 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,867,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,720 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,870,717 円　　　　（　 23,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 1,927 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原緑 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,500 円	29,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,859 円	4,028,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,100 円	29,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 721,959 円　（　　　　　　 4,376 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,101,970 円（　　　　　 12,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,870,717 円
②総費用	721,959 円
③純収益　①－②	3,148,758 円
④建物等に帰属する純収益	2,101,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,046,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,019,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,263,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原緑 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市緑区橋本四丁目１００番６	0219000298697-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考