令和7年1月10日　提出 相模原緑 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -10 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.

鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区小渕字坂野上１０８７番１外 ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 山林等の中に一般住 宅が見られる住宅地 域 南東8m市道 水道、下水 藤野 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 神奈川県の北西端部、山梨県 との県境に近い住宅地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 藤野駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道２０号背後の山あい傾斜地に一般住宅が見られる地域で、周囲には開発の余地や機運も少なく、当面は現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧津久井郡（旧城山町を除く）の住宅地域で、ＪＲ中央本線沿線の地域との代替性が強い。主たる需要 者は、地縁性を有する個人等。同一需給圏内でも価格水準が相対的に安価で、市による中山間地域の振興等もあり、圏 外からの移住も若干見られる。人口減少・高齢化等の構造的な問題があるものの、地価は永らく下落基調にあったこと から、現下においては値頃感が認められる。中心となる価格帯は、土地単価で２万円～４万円超／㎡程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域分析及び個別分析の結果、収益性が標準地の価格形成に影響を与えないと判断したので、収益還元法は非適用とし た。比準価格は、ＪＲ中央本線沿線の貴重な取引事例を収集・選択し、適切に補・修正し得たことから、市場性が反映 されている。近隣地域及びその周辺地域の市場動向や広域的な地価水準のバランスをも検討した結果、比準価格の妥当 性を検証し得たことからこれを採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [172.3] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気全般は緩やかな回復基調。旧津久井郡の 人口は減少傾向にあるが、県内全域の地価動 向の影響もあり、全体的に不動産市場は改善 傾向へ。 近隣地域周辺では、土砂災害警戒区域の指定 も含め、格別の変動はない。趨勢としては下 落基調にあり、地価上昇の気配は感じられな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％