別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
相模原緑 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 -5 神奈川県 神奈川第11 氏名  不動産鑑定士 酒井 義直   TEL.
鑑定評価額 36,200,000 円  1㎡当たりの価格 276,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
210,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
相模原市緑区橋本8丁目864番28
「橋本8-10-1」
②地積
 (㎡)
131  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,180)

1:1
住宅

W2
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
南4.5m市道 水道、ガス、下水 橋本

1.2km
(2)



①範囲 東   100 m、西   150 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
相模原市緑区の東部に位置し
、区役所等にほど近い住宅地


基準方位北、4.5
m市道
交通

施設
橋本駅北西方

1.2km
法令

規制
2住居
(70,180)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
リニア開通の延期が正式に発表されたものの、中小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した駅徒歩圏の住宅地域で、当
面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           290,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           154,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市内のJR横浜線各駅徒歩圏内外に位置する住宅地域が中心で、特に橋本駅勢圏との代替性が強
い。主たる需要者は、市内在住の一次取得者層や買替層等であるが圏外からの流入も考えられる。地域の発展期待が需
要を喚起する好循環が続いており、供給が限定的な中、従来の価格水準よりも高値取引が散見される。中心となる価格
帯は、標準的な規模の土地で37百万円程度、新築戸建住宅は小規模物件の供給が多く40百万円~50百万円程度。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、近隣地域を中心に橋本駅勢圏に存する取引事例を適切に補・
修正し得たことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、賃料・利回り等を適切に
想定したが、典型的需要者が自用目的の個人であることから、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 相模原緑 -9                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        313,000 円/㎡
[105.4]
100
100
[100.0]
100
[122.8]
[103.0]
100
277,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          265,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内人口は減少傾向であるが橋本駅周辺は上
昇。景気全般は緩やかな回復基調にあること
に加え、中心部においては地域の成長発展へ
の期待が続く。

橋本駅徒歩圏の既成住宅地域で地域要因に格
別の変動はない。利便性・総額感による選好
性が認められる地域で、今後の需給動向に留
意が必要である。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.5
交通・接近     +2.5
環境       +18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.2 %  %
3 試算価格算定内訳 相模原緑 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10711
01
-6
相模原市緑区

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
b 10711
11
-15
相模原市緑区

更地


  
(           ) 
長方形 北4m市道、
中間画地




工業

(60,200)
c 10711
04
-11
相模原市緑区

建付


  
(           ) 
不整形 東6m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
d 10711
11D
-44
相模原市緑区

建付


  
(           ) 
長方形 北西4.5m市道
、中間画地




工業

(60,200)
e 10711
11D
-45
相模原市緑区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
317,222  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

325,153 
100
[ 114.4]

284,225 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

293,000 
b (            
199,853  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

205,449 
100
[  82.5]

249,029 

256,000 
c (            
183,007  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

222,838 
100
[  69.3]

321,556 

331,000 
d (            
172,342  
100
[ 100.0]
[ 104.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

180,270 
100
[  77.2]

233,510 

241,000 
e (            
383,727  
100
[ 100.0]
[ 105.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

400,064 
100
[ 126.1]

317,259 

327,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   +2.5 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -2.5 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   -8.0 環境     -25.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.5 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   +3.5 環境     +20.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     290,000 円/㎡]  



相模原緑 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,430,825 

825,548 

3,605,277 

2,734,670 

870,607 
( 0.9735
847,536 
  4.5 -  0.3 )
4.2%  
⑧収益価格       20,179,429 円    (     154,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
相模原緑 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 78.00 S3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居 準防

70 %   200 %   180 %   131 ㎡     11.0 m x   12.0 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、小規模ファミリー向け(約35㎡)を各階2戸と想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外廊下及び外階段につき有効率100%
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
70.00 

100.0 

70.00 

1,790 

125,300 
1.0  125,300 
0.0  0 

 2 2
居宅
70.00 

100.0 

70.00 

1,830 

128,100 
1.0  128,100 
0.0  0 

 3 3
居宅
70.00 

100.0 

70.00 

1,870 

130,900 
1.0  130,900 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


210.00 

100.0 

210.00 


384,300 
384,300 
0 
⑨年額支払賃料        384,300 円 × 12ヶ月 =        4,611,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      210.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,611,600 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         184,464 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,427,136 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           384,300 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,430,825 円    (         33,823 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,832 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,830 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
相模原緑 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 194,500 円           38,900,000 ×       0.5 %
②維持管理費 138,348 円             4,611,600 ×       3.0 %
③公租公課  土地                84,300 円     査定額
 建物               330,600 円           38,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円           38,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円           38,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    825,548 円 (               6,302 円/㎡)  (経費率    18.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      210.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0703        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0551 ×  40 % + 0.0750 ×  40 % + 0.0914 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,734,670 円  
(             20,875 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,430,825 円      
②総費用 825,548 円      
③純収益 ①-② 3,605,277 円      
④建物等に帰属する純収益 2,734,670 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 870,607 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
847,536 円      

  (                          6,470 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                              20,179,429 円


(                       154,000 円/㎡)
4 不動産ID 相模原緑 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  相模原市緑区橋本八丁目864番28
0219000307786-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
相模原緑 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 -5 神奈川県 神奈川第11 氏名  不動産鑑定士 大野 健   TEL.
鑑定評価額 36,300,000 円  1㎡当たりの価格 277,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
210,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
相模原市緑区橋本8丁目864番28
「橋本8-10-1」
②地積
 (㎡)
131  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,180)

1:1
住宅

W2
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
南4.5m市道 水道、ガス、下水 橋本

1.2km
(2)



①範囲 東   100 m、西   150 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位    北
4.5m 市道
交通

施設
橋本駅北西方

1.2km
法令

規制
2住居
(70,180)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
リニア新駅の開業遅延の影響は限定的で、橋本駅周辺の開発は進み、商業性・利便性が高まっている。そのため
、住宅需要は依然として高く、住宅の建替え等が緩やかに進むと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           286,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           188,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内のJR横浜線及び京王相模原線沿線の駅徒歩圏から徒歩限界圏に位置する住宅地域。主な需要
者は市内居住者、都心又は横浜方面への通勤を考える転入者である。リニア新幹線の開業延期が決定したが影響は限定
的であり、住宅需要は依然として高い。地価の上昇に加え建築費の高騰により新築住宅は土地建物で5000万円台が
中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、橋本駅を最寄駅とする住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格が得られた。収
益価格は、建築費の高騰や地価水準に見合う賃料が形成されていないことにより、求めた価格は比準価格と比べ低位と
なった。典型的需要者はエンドユーザーであり、適合した手法は取引事例比較法である。そのため、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 相模原緑 -9                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        313,000 円/㎡
[105.4]
100
100
[100.0]
100
[122.9]
[103.0]
100
276,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          265,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口は相模原市緑区全体では減少傾向、都市
部と山間部の二極化が進んでいる。金利上昇
の影響は限定的、建築費高騰により土地建物
価格は上昇。

リニア事業の遅延の影響は限定的である。橋
本駅周辺の開発に伴い、住宅需要は高いもの
の供給量が少なく、地価は上昇傾向にある。


方位は南であり、個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +3.0
環境       +17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.5 %  %
3 試算価格算定内訳 相模原緑 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10711
04
-8
相模原市緑区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.5m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
b 10711
01
-6
相模原市緑区

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
c 10711
08
-8
相模原市緑区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
西4m、角地




1低専

(60,80)
d 10711
16D
-32
相模原市緑区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北2.7m市道、
中間画地




1住居

(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
227,937  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

234,256 
100
[  86.6]

270,503 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

279,000 
b (            
317,222  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

325,787 
100
[ 111.4]

292,448 

301,000 
c (            
250,125  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

249,396 
100
[  90.1]

276,799 

285,000 
d (            
225,899  
100
[ 100.0]
[ 105.3]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

242,726 
100
[  89.3]

271,810 

280,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.38 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.38 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +3.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.38 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -7.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.38 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     286,000 円/㎡]  



相模原緑 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の住宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,920,879 

879,620 

4,041,259 

2,952,600 

1,088,659 
( 0.9479
1,031,940 
  4.5 -  0.3 )
4.2%  
⑧収益価格       24,570,000 円    (     188,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
相模原緑 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 78.00 S3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居 準防

70 %   200 %   180 %   131 ㎡     11.0 m x   12.0 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1LDK(約35㎡/戸)計6戸、鉄骨造3階建の共同住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
70.00 

100.0 

70.00 

1,911 

133,770 
1.0  133,770 
1.0  133,770 

 2 2
居宅
70.00 

100.0 

70.00 

1,950 

136,500 
1.0  136,500 
1.0  136,500 

 3 3
居宅
70.00 

100.0 

70.00 

1,989 

139,230 
1.0  139,230 
1.0  139,230 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


210.00 

100.0 

210.00 


409,500 
409,500 
409,500 
⑨年額支払賃料        409,500 円 × 12ヶ月 =        4,914,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      210.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,914,000 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         196,560 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,717,440 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           409,500 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,931 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          409,500 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          199,508 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,920,879 円    (         37,564 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,034 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,950 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
相模原緑 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 210,000 円           42,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 147,420 円             4,914,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                81,200 円     査定額
 建物               357,000 円           42,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        42,000 円           42,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円           42,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    879,620 円 (               6,715 円/㎡)  (経費率    17.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      210.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0703        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0551 ×  40 % + 0.0750 ×  40 % + 0.0914 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,952,600 円  
(             22,539 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,920,879 円      
②総費用 879,620 円      
③純収益 ①-② 4,041,259 円      
④建物等に帰属する純収益 2,952,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,088,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,031,940 円      

  (                          7,877 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                              24,570,000 円


(                       188,000 円/㎡)
4 不動産ID 相模原緑 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  相模原市緑区橋本八丁目864番28
0219000307786-0000
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備考