令和7年1月15日　提出 川崎麻生 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 5-3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.

鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 600,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区万福寺１丁目１６番２ ｢万福寺１－１６－５｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 (90,300) 1:1.5 店舗 Ｓ3F1B 中層の店舗、事務所 ビル等が多い商業地 域 南西12m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区役所等に近い駅前商業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北西方 100m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には行政機関等も存し、商業集積度も増し、発展性が見込まれる地域であると予測する。駅との接近性に優 り、地価水準は上昇傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    815,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    685,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市を圏域とする商業地域である。需要者の中心は、事業又は投資目的で事務所、店舗等を求める個 人又は法人事業者、不動産業者等である。近隣地域は、新百合ヶ丘駅南口との比較において繁華性は劣るが、駅前商業 地として希少性が高く、背後地の購買力も認められ、画地規模等も需要に見合う。商業地の取引は、取引当事者間の個 別的事情及び取引目的、画地条件等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の店舗、事務所ビルの外、賃貸用店舗及び事務所も存する商業地域である。主要駅への立地に優る商 業地で、店舗、事務所等の賃貸需要は高く、自用目的の取引の外、収益性を重視する取引も見込まれる。よって、市場 における取引価格を基礎とする比準価格を重視し、収益性及び投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに代 表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    953,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [ 99.0] 100 [129.8] [100.0] 100 802,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    755,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効 果により回復継続が期待されるが、海外景気 の下振れリスクがあり、地価への影響を注視 する必要がある。 新百合ヶ丘駅への接近性に優る商業地域であ る。繁華性は中程度であるが、立地の希少性 、不動産への資金流入等を反映し、地価は上 昇傾向である。 新百合ヶ丘駅からの顧客の流動性、画地規模 等を考慮すると、近隣地域内での競争力は優 る。個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％