別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
川崎麻生 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　一也   TEL.
鑑定評価額 1,820,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区上麻生１丁目５番３
｢上麻生１－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(70,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 中高層店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北東12m市道、背面道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新百合ヶ丘駅前の準高度商業
地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 新百合ヶ丘駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(70,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜市営地下鉄の延伸計画による利便性向上等の期待があるが、当面は現状を維持したまま推移するものと予測
する。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市、横浜市等の準高度及び普通商業地域と判定した。需要者は店舗・事務所ビル経営を目的とする
法人、不動産投資法人等が中心である。新百合ヶ丘駅周辺には大型商業施設が集積しており、背後に広がる住宅地域の
ほか、小田急沿線から顧客を誘引する力が大きい。なお、近隣地域及びその周辺地域においては取引が少なく、市場の
中心となる価格帯の把握は困難であるが、希少性の高さから高価格帯での取引が中心になるものと予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域にあり、主な需要者としては収益目的の法人、不動産投
資法人等が考えられるため、収益性を反映した収益価格も検討し、実際に成立した取引事例から求められた比準価格を
重視した。そのため、本件では多数の信頼性のある取引事例により求められた比準価格、商業用建物想定に基づく収益
価格を相互に関連付け、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　麻生 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,500,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 麻生区の人口は概ね横ばい傾向で推移。景気
は緩やかな回復が続くことが期待されるが、
物価上昇、金融資本市場の変動等には注視が
必要である。

新百合ヶ丘駅周辺には大型商業施設が集積し
ており、集客力は安定している。横浜市営地
下鉄の延伸計画による利便性等の向上が期待
されている。

二方路地で街路条件が優り、市場競争力を有
する。個別的要因に特に変動要因は見られな
い。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０６Ｄ
-33		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b １０７０２
０８
-24		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
c １０７０２
０８Ｄ
-2		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西9m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
d １０７０１
０７
-24		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.7m市道、
中間画地
商業

(100,342)
e １０７１１
０８
-17		 相模原市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
南6m、角地
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,210,000  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,435,784 		 100
[  83.7]
1,715,393 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,770,000 
b (　           ) 
901,408  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
989,746 		 100
[  72.2]
1,370,839 
1,410,000 
c (　           ) 
907,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
991,927 		 100
[  70.6]
1,404,996 
1,450,000 
d (　           ) 
1,333,853  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,395,210 		 100
[  83.5]
1,670,910 
1,720,000 
e (　           ) 
1,238,771  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,236,411 		 100
[  70.1]
1,763,782 
1,820,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

319,738,839 
100,310,720 
219,428,119 
152,768,000 
66,660,119 		 （　0.9374）
62,487,196 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,688,843,135 円　　　　（　  1,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 806.05 ＳＲＣ8F2B 8,039.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 70 ％   600 ％   600 ％   1,168 ㎡     26.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高層の店舗兼事務所ビル。各階はフロア貸。平面・自走式駐車場３８台。地下１～２階の駐車場の有効面積は約９５０㎡。 ⑦有効率　  64.5 ％
の理由		 類似建物の有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
751.23 
70.0 
525.86 
7,700 
4,049,122 		 12.0  48,589,464 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
806.05 
80.0 
644.84 
4,600 
2,966,264 		 8.0  23,730,112 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
783.61 
80.0 
626.89 
3,700 
2,319,493 		 8.0  18,555,944 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗・駐車場
842.06 
30.0 
252.62 
4,000 
1,010,480 		 8.0  8,083,840 
0.0  0 
地下
 2～ 2		 駐車場
938.01 
 
 
 
 		    
   

計
8,039.01 
64.5 
5,184.66 

21,942,824 		 191,739,080 
0 
⑨年額支払賃料     21,942,824 円　×　12ヶ月　＝　     263,313,888 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   5,184.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　      62,215,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗兼事務所ビルの共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       325,529,808 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    16,732,490 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 317,917,318 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       191,739,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,821,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     319,738,839 円　　　　（　       273,749 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,777 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,400,000 円  　　　　  2,480,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 51,870,720 円  　　　      334,649,808　×　　　　  15.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,080,000 円  　　　　  2,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,480,000 円  　　　　  2,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,480,000 円  　　　　  2,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     100,310,720 円　（　　　　　　        85,882 円／㎡）　　（経費率　　  31.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   8,039.01 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 152,768,000 円  
（　　　　　       130,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 319,738,839 円      
②総費用 100,310,720 円      
③純収益　①－② 219,428,119 円      
④建物等に帰属する純収益 152,768,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 66,660,119 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 62,487,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,499 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,688,843,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区上麻生一丁目５番３
 0212000038338-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎麻生 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　大泉　雅孝   TEL.
鑑定評価額 1,820,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区上麻生１丁目５番３
｢上麻生１－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(70,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 中高層店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北東12m市道、背面道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 新百合ヶ丘駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(70,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高度商業地としての繁華性や集客力は安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない
。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市、横浜市及び県内の主要駅周辺の商業地の存する圏域である。需要者は、資本力を有する県内外
の事業者、投資法人、不動産業者等幅広い層が想定される。新百合ヶ丘駅周辺地区は集客力が認められる大型商業施設
が集積する駅前商業地であり、顧客を誘引する施設が狭い範囲に集中している。そのため土地取引は少なく、さらに取
引価格は、景気動向、取引目的、需要者の属性等による影響を受けやすく、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層店舗事務所ビルが集積する商業地域である。商業地の価格査定に当たり、収益価格は指標として信頼性
は高いものの、昨今の資材及び人件費等の上昇、同一需給圏内における類似性の高い収益事例が極めて少ないこと等に
より試算には不確実性を伴うことは否めない。したがって、本件においては、市場で取引された実証的な比準価格を標
準とし、理論的な収益価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　麻生（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,500,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料やエネルギー価格上昇、人材確保の困
難性など経営を圧迫する要因が目立ち倒産件
数も増加したが、新形態の出店等の攻勢もみ
られる。

大型の商業施設が集積する駅前商業地である
。地域要因に特段の変動はなく、人通りは多
い状況となっている。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１１
０８
-17		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
南6m、角地
商業

(100,360)
b １０７０１
０５Ｄ
-1		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０７１１
１５Ｄ
-15		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西（駅前広場
）市道、
北5m、
角地
商業

(100,500)
d １０７０２
０８
-24		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,238,771  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,243,490 		 100
[  76.8]
1,619,128 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,670,000 
b (　           ) 
1,291,281  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,457,856 		 100
[  85.1]
1,713,109 
1,760,000 
c (　           ) 
1,127,777  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,138,518 		 100
[  74.9]
1,520,051 
1,570,000 
d (　           ) 
901,408  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
995,154 		 100
[  70.4]
1,413,571 
1,460,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,610,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

303,784,929 
94,696,177 
209,088,752 
147,840,000 
61,248,752 		 （　0.9374）
57,414,580 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,551,745,405 円　　　　（　  1,330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 806.05 ＳＲＣ8F2B 8,039.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 70 ％   600 ％   600 ％   1,168 ㎡     26.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＳＲＣ８Ｆ２Ｂの店舗兼事務所ビル。平面、自走式駐車場３８台。地下１～２階の駐車場の有効面積は約９５０㎡。各階はフロア貸。 ⑦有効率　  64.5 ％
の理由		 周辺の同種ビルのレンタブル比率等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
751.23 
70.0 
525.86 
7,000 
3,681,020 		 12.0  44,172,240 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
806.05 
80.0 
644.84 
4,300 
2,772,812 		 8.0  22,182,496 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
783.61 
80.0 
626.89 
3,500 
2,194,115 		 8.0  17,552,920 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗・駐車場
842.06 
30.0 
252.62 
3,700 
934,694 		 8.0  7,477,552 
0.0  0 
地下
 2～ 2		 駐車場
938.01 
 
 
 
 		    
   

計
8,039.01 
64.5 
5,184.66 

20,553,216 		 179,149,808 
0 
⑨年額支払賃料     20,553,216 円　×　12ヶ月　＝　     246,638,592 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   5,184.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　      62,215,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗兼事務所ビルの共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       308,854,512 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    15,898,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 302,075,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       179,149,808 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,701,923 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    760,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         7,220 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     303,784,929 円　　　　（　       260,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,092 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,000,000 円  　　　　  2,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 47,696,177 円  　　　      317,974,512　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,800,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,400,000 円  　　　　  2,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,400,000 円  　　　　  2,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,400,000 円  　　　　  2,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      94,696,177 円　（　　　　　　        81,075 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   8,039.01 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 147,840,000 円  
（　　　　　       126,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 303,784,929 円      
②総費用 94,696,177 円      
③純収益　①－② 209,088,752 円      
④建物等に帰属する純収益 147,840,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 61,248,752 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 57,414,580 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,551,745,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区上麻生一丁目５番３
 0212000038338-0000
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備考