令和7年1月14日　提出 川崎麻生 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -33 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区向原３丁目１７番１３ ｢向原３－１７－１３｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区の北西端に位置する。昭和 ５５年頃から区画整理による 開発が施行され誕生した。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 私鉄小田急小田原線　 新百合ヶ丘駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域において特段の地域要因の変動は認められないことから当面は現状維持で推移するものと予測する。価 格時点現在、物価高騰に因る実質賃金低下、国際紛争の帰趨等、懸念材料が価格水準の動向予測を困難にする。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は麻生区東部一帯及び多摩区北西部等にて「新百合ヶ丘」「柿生」駅等を最寄駅とするバス便利用圏内の戸 建住宅地域等である。（適した事例資料が少ない場合、当該枠内で時間的に資料収集範囲を広げざるを得ない。）需要 者は都心部等に通勤する給与取得者等で建売住宅を冀求する３０～４０歳前半の一次取得者及び転売目的での不動産業 者等が過半を占めている。市場では複合不動産として新築戸建物件は４５～５５百万円程度が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （試算価格に内在する説得力及び手法適用を鑑みるため）近隣地域の特性を再考察する。一般住宅が建ち並ぶ近隣地域 において、案件としては自用目的での取引が中心である。経済合理性に基づく賃貸経営の想定は困難であり、収益還元 法の適用を断念した。それ故、実証性に基づく比準価格を標準として、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料 の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    232,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [166.8] [103.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最新（毎年３月更新）の資料は麻生区（川崎 市）人口の自然増減率は△０．３８（△０． １５）％、また社会増減率は０．２０（０． ４９）％と示す。 最寄駅接近性での難点は否めない。しかし整 然とした街並みを形成している。当該住環境 に対する人気は高く、価格水準は上昇基調を 示し続けている。 戸建住宅地として接面方位は南東のため日照 の確保に優れ、居住の快適性は極めて良好で ある。将来的にも当該優位性は維持されてい くものと考える。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％