令和7年1月15日　提出 川崎麻生 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -29 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 51,800,000 円  １㎡当たりの価格 274,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区王禅寺西１丁目２６２０番３２ ｢王禅寺西１－１９－１１｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅徒歩圏の戸建住宅が建ち並 ぶ熟成した住宅地域 街 路 基準方位・北４ｍ市 道 交通 施設 新百合ヶ丘駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 駅距離１ｋｍの熟成した住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと予測する。道路幅員が４ｍとやや狭い が、需要は根強い。先行き金利上昇が懸念されるものの、地価は今後、強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎市麻生区の小田急小田原線沿線の新百合ヶ丘駅を中心とする駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は東 京都心部や横浜、川崎へ通勤する比較的高所得の勤務者、会社経営者、自営業者等であり、自用目的が中心である。土 地１２５㎡未満の分割ができない法規制下、中心となる市場の価額帯は土地建物の総額で５０００～７０００万円程度 である。背後に類似の住宅地域が広く存するが、駅徒歩圏内住宅地の供給は減少傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、新百合ヶ丘駅周辺商業施設にも比較的近い。市場では自用目的の取 引が中心である。また、貸家については転勤等に伴って賃貸される程度で、低容積率のため、土地に対する投資効率は 低く、賃貸戸建住宅を想定した収益価格は低位に求められた。そこで、市場価格を反映し、実証的な比準価格を標準と し、収益価格を斟酌し、単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    266,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　麻生（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    270,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 麻生区は首都圏のベッドタウンで、人口はほ ぼ横ばいで推移。高齢化人口比率はやや高い 。景気は回復基調にあるが、先行きの金利上 昇が懸念される。 駅徒歩圏の既成の分譲地で熟成した地域であ る。幅員がやや狭いが、駅徒歩圏住宅地の需 要は根強く、地価は上昇傾向で推移した。 南西道路で、規模もほぼ標準的であるが、幅 員がやや狭く、市場競争力はやや劣る。個別 的要因に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％ +1.5 ％