令和7年1月15日　提出 川崎麻生 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -25 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.

鑑定評価額 38,200,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区千代ケ丘７丁目２番２ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便であるが、区画整然とした戸建住宅地であり、特段の変動要因は無く、当面現状が維持される ものと予測する。良好な住環境により、地価は、緩やかに上昇していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市麻生区内の小田急線各駅からバス便の住宅地の圏域である。主たる需要者層は、東京都心 方面に通勤する一次及び二次取得者層である。最寄駅からはやや距離があるが、閑静な戸建住宅地であり、住宅地の需 要は根強く、地価は緩やかな上昇傾向が認められる。市場の中心価格帯は、土地は、４千万円前後、新築建物付で６千 万円台後半と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅よりバス便の事例を採用した。取引水準が高く補正しきれなかった事例もあったが、比準過程に特段の問題は認 められない。一方、収益価格については、駅からやや離れた戸建地域にあり、賃貸市場が未成熟であり、適用を断念し た。周辺の土地取引は、収益目的よりは実需目的の取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場 性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    232,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [103.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費の持ち直しや企業収益の改善等、景 気は緩やかに回復している。ただし、中国の 景気悪化やアメリカの政策動向等に注視が必 要である。 最寄駅からバス便の戸建住宅地であり、特段 の変動は認められない。地価は、緩やかに上 昇している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％