別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎麻生 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 -15 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　一嘉   TEL.
鑑定評価額 73,400,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区万福寺３丁目８番１４
｢万福寺３－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
高度1種最高10m
地区計画等

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理事業により開発され
た比較的新しい住宅地域		 街

路		 基準方位・北６ｍ市
道		 交通

施設		 新百合ヶ丘駅北東方

650m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 新百合ヶ丘駅徒歩圏の品等の高い戸建住宅地域。今後も現環境の維持を予測。当該地域を限定して希望する高所
得者層の需要も多い。先行き金利上昇が懸念されるものの、地価は今後、強含み傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は麻生区内の小田急小田原線新百合ヶ丘駅の徒歩圏内で、上麻生２丁目、上麻生４丁目等を含む品等上位の
戸建住宅地域である。主たる需要者は川崎市内・東京都南部・横浜市北部に居住する高所得者層の個人事業者、会社経
営者等の二次取得者である。土地区画整理が行われた環境良好な住宅地域で、需要は根強く、供給が限られているため
、希少性が高い。更地取引はなく、中古の土地建物の総額で８千万円～１億２千万円程度が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は新百合ヶ丘駅徒歩圏の中規模戸建住宅が多い品等上位の住宅地域で、自用目的の取引が中心である。地区計
画によりアパートの建築が制限されているため、収益価格の査定に際しては、戸建住宅の一棟貸しを想定した。近隣地
域は収益性より快適性が重視される地域のため、類似性の高い事例に基づき査定され、市場性を反映した比準価格を標
準とし、収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎麻生 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    266,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 65.2]		 [101.0]
100		 416,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 麻生区は首都圏のベッドタウンで、人口はほ
ぼ横ばいで推移。高齢化人口比率はやや高い
。景気は回復基調にあるが、先行きの金利上
昇が懸念される。

新百合ヶ丘駅徒歩圏の品等上位の戸建住宅地
域である。高所得者層の選考的需要、限定的
な供給及びその希少性から、地価は上昇傾向
で推移した。

北東道路で、規模も標準的であるが、希少性
があり、市場競争力は優ると判断される。個
別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０６Ｄ
-18		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７０２
０１Ｄ
-7		 川崎市麻生区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
南東6m、
二方路
１中専
高度2種最高15m
地区計画等
(80,200)
c １０７０２
０４
-13		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
d １０７０２
０２Ｄ
-32		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5m市道、
北西5m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
e １０７０２
０４Ｄ
-6		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
426,190  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
441,914 		 100
[ 100.8]
438,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
443,000 
b (　           ) 
501,366  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
525,704 		 100
[ 125.6]
418,554 
423,000 
c (　           ) 
416,228  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
439,666 		 100
[  93.1]
472,251 
477,000 
d (　           ) 
375,989  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
362,905 		 100
[  86.6]
419,059 
423,000 
e (　           ) 
274,080  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,266 		 100
[  73.8]
397,379 
401,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



川崎麻生 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,397,650 
575,860 
2,821,790 
1,528,520 
1,293,270 		 （　0.9716）
1,256,541 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     29,917,643 円　　　　（　    170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 62.50 Ｗ2 125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
地区計画等		 50 ％   100 ％   100 ％   176 ㎡     13.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建戸建住宅の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅一棟貨しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
125.00 
100.0 
125.00 
2,368 
296,000 		 1.0  296,000 
1.0  296,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.00 
100.0 
125.00 

296,000 		 296,000 
296,000 
⑨年額支払賃料        296,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,552,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているものと判断。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,552,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       294,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,257,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           296,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          296,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         137,752 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,397,650 円　　　　（　        19,305 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,368 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,000 円  　　　　     20,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 106,560 円  　　　        3,552,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,100 円  　　　　     20,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,600 円  　　　　     20,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,600 円  　　　　     20,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         575,860 円　（　　　　　　         3,272 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,528,520 円  
（　　　　　         8,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,397,650 円      
②総費用 575,860 円      
③純収益　①－② 2,821,790 円      
④建物等に帰属する純収益 1,528,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,293,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,256,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,139 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,917,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区万福寺三丁目８番１４
 0212000097270-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月6日　提出
川崎麻生 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 -15 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘   TEL.
鑑定評価額 73,200,000 円  １㎡当たりの価格 416,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区万福寺３丁目８番１４
｢万福寺３－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
高度1種最高10m
地区計画等

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 新百合ヶ丘駅北東方

650m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の品等の高い住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動は見られず、当
面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    427,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は麻生区内の小田急小田原線沿線各駅から概ね徒歩圏の主として品等の高い住宅地域一帯と把握した。需要
者は川崎市内・東京都南部・横浜市北部の高所得の買替層が中心であり、圏外からの流入も認められる。利便性に優る
新百合ヶ丘駅徒歩圏かつ住環境良好で希少な立地から需要は根強いが、供給は限定的である。更地取引は少なく、中古
住宅で８，０００万円程度から、新築では１億円から１億２千万円程度が市場の中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には戸建住宅が建ち並ぶが、転勤等により一時的に賃貸に供される程度で戸建住宅の賃貸市場は熟成されてい
ないのが実情であり、収益価格は低位に求められた。周辺では収益物件の取引は少なく自用目的の取引がほとんどで、
市場の実態を反映した実証的な比準価格は説得力を有する。以上から比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、さ
らに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎麻生 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    266,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 65.2]		 [101.0]
100		 416,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。ただし、海外
景気の下振れ、物価上昇、米国の政策動向、
中東情勢、金融資本市場の変動等に留意が必
要である。

地域要因に格別の変動はない。高所得者層を
中心とした選好性は高いが、供給は限定的な
ため、地価は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０６Ｄ
-18		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７０２
０４
-13		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
c １０７０２
０４
-14		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
d １０７０２
０６Ｄ
-28		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
東5.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
426,190  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
454,745 		 100
[ 105.8]
429,816 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
434,000 
b (　           ) 
416,228  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
433,605 		 100
[ 107.1]
404,860 
409,000 
c (　           ) 
455,370  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
478,139 		 100
[ 110.5]
432,705 
437,000 
d (　           ) 
514,361  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
530,682 		 100
[  91.2]
581,888 
588,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    427,000 円／㎡]  



川崎麻生 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,371,824 
574,050 
2,797,774 
1,528,520 
1,269,254 		 （　0.9716）
1,233,207 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     29,362,071 円　　　　（　    167,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 62.50 Ｗ2 125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
地区計画等		 50 ％   100 ％   100 ％   176 ㎡     13.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 延床面積１２５㎡、４ＬＤＫの２階建戸建住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
125.00 
100.0 
125.00 
2,350 
293,750 		 1.0  293,750 
1.0  293,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.00 
100.0 
125.00 

293,750 		 293,750 
293,750 
⑨年額支払賃料        293,750 円　×　12ヶ月　＝　       3,525,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,525,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       292,575 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,232,425 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           293,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,694 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          293,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         136,705 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,371,824 円　　　　（　        19,158 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,000 円  　　　　     20,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 105,750 円  　　　        3,525,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,100 円  　　　　     20,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,600 円  　　　　     20,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,600 円  　　　　     20,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべきその他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         574,050 円　（　　　　　　         3,262 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,528,520 円  
（　　　　　         8,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,371,824 円      
②総費用 574,050 円      
③純収益　①－② 2,797,774 円      
④建物等に帰属する純収益 1,528,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,269,254 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,233,207 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,007 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,362,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     167,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区万福寺三丁目８番１４
 0212000097270-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考