令和7年1月15日　提出 川崎麻生 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -11 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.

鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区金程１丁目４２０番３４ ｢金程１－１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の分譲住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、高台にある一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、戸建住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現 状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新百合ヶ丘駅を中心に小田急小田原線の沿線各駅を最寄駅とする徒歩圏ないしバス便利の住宅地域であ る。需要者は主に川崎・横浜、東京都心部に通勤する３０～４０歳代のサラリーマン世帯で、一次取得者が中心である 。快速急行停車駅で商業施設等が充実している新百合ヶ丘駅から徒歩圏にあり、バスの運行本数も多い。起伏があるも のの、近時、値頃感もあり地価は上昇しており、新築戸建住宅は５０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新百合ヶ丘駅から徒歩圏にあり、また、同駅からのバス利用も容易な住宅地域である。取引は自用目的がほとんどであ る。周囲にはアパート等もみられるが、これらは旧来からの地主による、収益目的というよりも、むしろ節税や土地の 有効活用等を目的としたものが多い。収益価格は低位に試算されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重 視し収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    232,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [103.0] 100 234,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金 利等を背景に持ち直している。今後、金利動 向、海外経済の減速、米国関税政策等を注視 する必要がある。 起伏が多く街路条件が劣るが、新百合ヶ丘駅 から徒歩圏で総額が５０００万円で収まる物 件は、需要が強く地価は依然として上昇傾向 で推移している。 南東側道路で、北側道路の画地と比較して日 照・通風等が優る。南側ないし南東側道路は 選好性があり、優位性がある。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％