別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎麻生 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 -5 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.
鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区百合丘２丁目１６番１
 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅も見られる住宅
地域		 南東6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 百合ヶ丘

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    75 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日本住宅公団による大規模な
宅地造成工事がなされ、昭和
３５年に誕生した町である。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 私鉄小田急小田原線　
百合ヶ丘駅南西方
450m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域において特段の地域要因の変動は認められないことから当面は現状維持で推移するものと予測する。価
格時点現在、物価高騰に因る実質賃金低下、国際紛争の帰趨等、懸念材料が価格水準の動向予測を困難にする。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は麻生区北東部一帯及び多摩区北西部等にて「百合ヶ丘」駅等を最寄駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内の低
層住宅地域等である。（適した事例資料が少ない場合、当該枠内で時間的に資料収集範囲を広げざるを得ない。）需要
者は都心部等に通勤する給与取得者等で中小規模の建売住宅を冀求する３０～４０歳前半の一次取得者及び転売目的の
不動産業者等が中心である。市場では複合不動産として新築戸建物件は５０～６０百万円程度が需要の中心と考える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格に内在する説得力の違いを適切に反映すべく、近隣地域の特性を再考察する。近隣地域においては共同住宅
も散見されるが、案件としては自用目的での取引が中心である。他方、収益物件の取引は少なく、賃貸市場の熟成度は
相対的に低い。以上を鑑み、比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎麻生 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    266,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.3]		 [106.1]
100		 316,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最新（毎年３月更新）の資料は麻生区（川崎
市）人口の自然増減率は△０．３８（△０．
１５）％、また社会増減率は０．２０（０．
４９）％と示す。

最寄駅接近性に優れ、新百合ヶ丘駅前商業施
設等の徒歩利用も可能である。当該利便性等
に因り旺盛な需要が認められ価格水準は上昇
基調で推移する。

接面方位は南東であり、角地故、低層住宅地
として日照の確保に優れ、居住の快適性は格
別に良好である。今後も当該優位性は維持さ
れ得ると考える。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０３Ｄ
-27		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,100)
b １０７０２
０５Ｄ
-1		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西7m市道、
北東4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０７０２
０４Ｄ
-21		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.5m市道
、北東7m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,100)
d １０７０２
０３
-7		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
埋蔵文化財包蔵地
(50,100)
e １０７０２
０４
-14		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
280,505  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
295,780 		 100
[  96.0]
308,104 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
327,000 
b (　           ) 
222,958  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
224,887 		 100
[  90.2]
249,320 
265,000 
c (　           ) 
454,520  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
485,131 		 100
[ 118.1]
410,780 
436,000 
d (　           ) 
211,936  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
218,861 		 100
[  74.7]
292,987 
311,000 
e (　           ) 
455,370  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
469,942 		 100
[ 130.6]
359,833 
382,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    321,000 円／㎡]  



川崎麻生 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,887,496 
470,570 
2,416,926 
1,424,640 
992,286 		 （　0.9716）
964,105 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     22,954,881 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.32 Ｗ2 116.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   133 ㎡     13.3 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域分析、個別分析の結果を踏まえ、需給動向に基づいて合計４部屋（契約面積約９坪（１ＤＫ）×２部屋×２Ｆ）の賃貸経営を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 「外廊下及び外階段」の想定に起因するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
58.32 
100.0 
58.32 
2,080 
121,306 		 1.0  121,306 
1.0  121,306 

 2～ 2		 住宅
58.32 
100.0 
58.32 
2,110 
123,055 		 1.0  123,055 
1.0  123,055 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
116.64 
100.0 
116.64 

244,361 		 244,361 
244,361 
⑨年額支払賃料        244,361 円　×　12ヶ月　＝　       2,932,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     116.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,932,332 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       164,211 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,768,121 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           244,361 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,307 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          244,361 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　         117,068 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,887,496 円　　　　（　        21,710 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,201 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,110 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,000 円  　　　　     19,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 87,970 円  　　　        2,932,332　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      163,200 円  　　　　     19,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,200 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,200 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         470,570 円　（　　　　　　         3,538 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     116.64 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,424,640 円  
（　　　　　        10,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,887,496 円      
②総費用 470,570 円      
③純収益　①－② 2,416,926 円      
④建物等に帰属する純収益 1,424,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 992,286 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 964,105 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,249 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,954,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区百合丘二丁目１６番１
 0212000107938-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎麻生 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 -5 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.
鑑定評価額 41,800,000 円  １㎡当たりの価格 314,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区百合丘２丁目１６番１
 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
高度1種最高10m


(60,100)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅も見られる住宅
地域		 南東6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 百合ヶ丘

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    75 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新百合ヶ丘駅も利用可能な交
通利便性に優る住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 百合ヶ丘駅南西方

450m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 交通接近性、生活利便性に優り、住環境も比較的良好な住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移する
ものと予測する。地価水準は、景気の動向を反映して上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね麻生区内の小田急小田原線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に
居住する一次取得者層であるが、圏外からの転入も見られる。住環境が概ね良好で、最寄駅への接近性、生活利便性に
優るため需要は底堅い。市場では販売総額を抑えるため、画地が細分化された戸建住宅も見られる。需要の中心となる
価格帯は、土地建物総額で概ね５０００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅への接近性に優る地域であり、共同住宅も見られるが、自用を目的とする取引が中心である。規範性を有する取引事
例から試算された比準価格の信頼性は高い。一方、賃貸市場の熟成度は総じて低く、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標
準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎麻生 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    266,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.3]		 [106.1]
100		 316,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効
果により回復継続が期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

最寄駅から徒歩圏内で、住環境及び生活利便
性が概ね良好である。需要は強含みで推移し
ている。


南東道路に面し、日照、通風等が良好である
。角地で、快適性に優り、近隣地域内での競
争力は優る。個別的要因に特段の変動はない
。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０７Ｄ
-26		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,100)
b １０７０２
０３Ｄ
-27		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,100)
c １０７０２
０９
-2		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,100)
d １０７０２
０４
-16		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
e １０７０２
０７
-31		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
313,772  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
338,705 		 100
[  99.0]
342,126 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
363,000 
b (　           ) 
280,505  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
292,447 		 100
[  97.0]
301,492 
320,000 
c (　           ) 
251,561  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,605 		 100
[  87.5]
295,549 
314,000 
d (　           ) 
234,142  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
239,996 		 100
[  84.4]
284,355 
302,000 
e (　           ) 
217,479  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
219,848 		 100
[  77.7]
282,945 
300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



川崎麻生 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,106,094 
517,216 
2,588,878 
1,602,720 
986,158 		 （　0.9716）
958,151 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     22,813,119 円　　　　（　    172,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 60 ％   100 ％   100 ％   133 ㎡     13.3 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅　２Ｋファミリータイプ　各階２戸、平均専有面積約３０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,230 
133,800 		 1.0  133,800 
1.0  133,800 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,280 
136,800 		 1.0  136,800 
1.0  136,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

270,600 		 270,600 
270,600 
⑨年額支払賃料        270,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,247,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,247,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       269,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,977,682 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           270,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          270,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,931 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,106,094 円　　　　（　        23,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,280 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,000 円  　　　　     21,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,416 円  　　　        3,247,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      183,600 円  　　　　     21,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         517,216 円　（　　　　　　         3,889 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,602,720 円  
（　　　　　        12,051 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,106,094 円      
②総費用 517,216 円      
③純収益　①－② 2,588,878 円      
④建物等に帰属する純収益 1,602,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 986,158 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 958,151 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,204 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,813,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     172,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区百合丘二丁目１６番１
 0212000107938-0000
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備考