鑑定評価書

令和7年1月6日　提出
川崎麻生 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 -3

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　吉永　昌弘

TEL.

鑑定評価額

42,700,000 円

１㎡当たりの価格

247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区千代ケ丘４丁目１１番１３				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北西5m市道	水道、ガス、下水	新百合ヶ丘 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 45 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　５ｍ
市道

交通

施設

新百合ヶ丘駅北方

1.1km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現状を維
持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は麻生区及び多摩区内の小田急小田原線沿線の住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は、中規模以上の物
件については資金にゆとりのある買替層であるが、分割可能な土地は分譲素地を求める不動産業者も見込まれる。やや
起伏はあるが駅まで概ね徒歩圏で住環境は良好であり、需要は底堅く推移している。需要の中心価格帯は、新築建売住
宅で５，０００万円から６，５００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には戸建住宅が建ち並ぶが、転勤等により一時的に賃貸に供される程度で戸建住宅の賃貸市場は熟成されてい
ないのが実情であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格は低位に求められた。周辺では収益物件の
取引は少なく自用目的の取引がほとんどで、市場の実態を反映した実証的な比準価格は説得力を有する。以上から比準
価格を標準に、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　麻生（県） -4              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    240,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。ただし、海外
景気の下振れ、物価上昇、米国の政策動向、
中東情勢、金融資本市場の変動等に留意が必
要である。

地域要因に特段の変動はない。主に若年層向
けに、既存宅地の分割等により、総額を抑え
た建売住宅も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０２０４Ｄ -5	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０７０２０４Ｄ -2	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０７０２０９ -10	川崎市麻生区		建付地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０７０２０３ -7	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ台形	北東7.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 埋蔵文化財包蔵地 (50,100)
e	１０７０２０７Ｄ -19	川崎市麻生区		更地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 285,147	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	256,157	100 [ 96.8]	264,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 282,572	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	295,740	100 [ 85.4]	346,300		346,000
c	(　 ) 207,582	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	213,484	100 [ 81.6]	261,623		262,000
d	(　 ) 211,936	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	221,169	100 [ 95.2]	232,320		232,000
e	(　 ) 211,772	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	222,046	100 [ 85.9]	258,494		258,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

川崎麻生 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,399,017	438,040	1,960,977	1,305,920	655,057	（　0.9716） 636,453	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	15,153,643 円　　　　（　 87,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	60.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	173 ㎡	11.1 m x 15.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

延床面積１１０㎡、４ＬＤＫの２階建戸建住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,900	209,000	1.0	209,000
							1.0	209,000
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		209,000		209,000
								209,000

⑨年額支払賃料	209,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,508,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,508,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 208,164 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,299,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	209,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 209,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 97,264 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,399,017 円　　　　（　 13,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,982 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎麻生 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,240 円	2,508,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,600 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべきその他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,040 円　（　　　　　　 2,532 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,305,920 円（　　　　　 7,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,399,017 円
②総費用	438,040 円
③純収益　①－②	1,960,977 円
④建物等に帰属する純収益	1,305,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	655,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	636,453 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,153,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎麻生 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市麻生区千代ケ丘四丁目１１番１３	0212000077424-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
川崎麻生 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 -3

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　一嘉

TEL.

鑑定評価額

42,700,000 円

１㎡当たりの価格

247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区千代ケ丘４丁目１１番１３				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北西5m市道	水道、ガス、下水	新百合ヶ丘 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 45 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅徒歩圏の南緩傾斜地の閑静
な住宅地域

街

路

基準方位・北５ｍ市
道

交通

施設

新百合ヶ丘駅北方

1.1km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと予測。丘陵地に位置し、中心部の地価上昇
が波及してきている。先行き金利上昇が懸念されるものの、地価は今後、強含み傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市麻生区の小田急小田原線沿線の駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は東京都心部や横浜・川崎への
通勤者等で３０～４０歳代の１次及び２次取得者が多く、自用目的が中心である。土地１２５㎡未満の分割ができない
法規制下、中心となる市場の価額帯は土地建物の総額で５０００～６０００万円程度である。地価上昇下、根強い需要
が認められた。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、市場では自用目的の取引が中心である。また、貸家につ
いては転勤等に伴って賃貸される程度で、低容積率のため、土地に対する投資効率は低く、賃貸戸建住宅を想定した収
益価格は低位に求められた。そこで、市場価格を反映し、実証的な比準価格を重視の上、収益価格を斟酌し、単価と総
額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

麻生区は首都圏のベッドタウンで、人口はほ
ぼ横ばいで推移。高齢化人口比率はやや高い
。景気は回復基調にあるが、先行きの金利上
昇が懸念される。

駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、地域要因に
大きな変動は認められないが、駅周辺住宅地
の地価の上昇が波及しており、地価は上昇傾
向で推移した。

北西側道路で、規模もほぼ標準的であり、市
場競争力は普通である。個別的要因に変動は
ない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０２０７Ｄ -21	川崎市麻生区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０７０２０７Ｄ -19	川崎市麻生区		更地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０７０２０１Ｄ -9	川崎市麻生区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０７０２０２ -25	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (53,114)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,030	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	317,731	100 [ 101.0]	314,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 211,772	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	219,530	100 [ 90.8]	241,773		242,000
c	(　 ) 222,609	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	226,499	100 [ 96.0]	235,936		236,000
d	(　 ) 269,320	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	267,228	100 [ 93.1]	287,033		287,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

川崎麻生 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,420,481	448,713	1,971,768	1,305,920	665,848	（　0.9716） 646,938	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	15,403,286 円　　　　（　 89,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	55.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	173 ㎡	11.1 m x 15.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建戸建住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,917	210,870	1.0	210,870
							1.0	210,870
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		210,870		210,870
								210,870

⑨年額支払賃料	210,870 円　×　12ヶ月　＝　 2,530,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,530,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 210,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,320,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,870 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,934 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,870 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,134 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,420,481 円　　　　（　 13,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎麻生 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,913 円	2,530,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,600 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 448,713 円　（　　　　　　 2,594 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,305,920 円（　　　　　 7,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,420,481 円
②総費用	448,713 円
③純収益　①－②	1,971,768 円
④建物等に帰属する純収益	1,305,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	665,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	646,938 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,403,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎麻生 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市麻生区千代ケ丘四丁目１１番１３	0212000077424-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考