令和7年1月15日　提出 川崎麻生 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.

鑑定評価額 47,500,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区王禅寺東２丁目６８０番１７６ ｢王禅寺東２－３７－１７｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模が大きい、区画整然 とした閑静な住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用であるが、住環境が良好な戸建住宅地域として、今後も現状を維持するものと予測する。景気動向を 反映して価格は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線新百合ヶ丘駅、柿生駅からバス便利用の住宅地域である。需要者の中心は、比較的高所 得の勤労者や会社経営者、自営業者等であり、買換え層も多い。住環境が良好な住宅地域であるが、画地規模が大きく 総額が嵩むため、総額とのバランスにより単価が安くなる傾向がある。中古戸建住宅による供給が主であるが、建替え 目的の取引も見られる。需要の中心価格帯は土地建物総額で５０００万円から６０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並び、指摘容積率が低く、バス便利用の地域で、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属す る。貸家については転勤等に伴って賃貸される程度であり、賃貸需要は乏しく、賃貸市場が形成されていないため、収 益還元法の適用は断念した。よって、実証的で、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び単価と総 額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [103.0] 100 [ 92.2] [103.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効 果により回復継続が期待されるが、海外景気 の下振れリスクがあり、地価への影響を注視 する必要がある。 環境のよい区画整然とした住宅地域であるが 、駅への接近性に劣る地域である。画地規模 が大きく、総額が嵩むため需要は限定される 。 南道路に面し、日照、通風等が良好で、快適 性に優る。近隣地域内での競争力は優る。個 別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％