別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎宮前 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.
鑑定評価額 800,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区鷺沼３丁目２番９
 ②地積
　(㎡)		 784  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ6F1B		 店舗兼事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北東16m市道、北西側道 水道、ガス、下水 鷺沼

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  42.4 ｍ、規模　　       780 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鷺沼駅の南東側では、鷺沼駅
前地区第一種市街地再開発事
業の計画が進行中である。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 鷺沼駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 鷺沼駅北西側の商業地域で、南東側では市街地再開発事業、北西方では学生数約２０００人の昭和大学（医学部
等）鷺沼キャンパスが建築中であり、今後、これらの事業の進展に伴い、地価は上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    864,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市の商業地域である。需要者は賃貸事業又は投資目的で店舗、事務所ビル用地を求める
不動産会社等の法人が中心である。急行停車駅の鷺沼駅に近い商業地域であり、客足の流れ及び繁華性は高い。駅南東
側の再開発計画は遅れているが、これに隣接する近隣地域も将来的に発展が見込める商業地域である。取引は当事者の
個別的事情や土地の個別性に左右され、成立する価格は様々で、取引の中心価格帯は一概には把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、市街地再開発事業地区に隣接し、店舗・事務所ビル、銀行店舗等が連たんし、客足の流れが良好な発展が
見込める商業地域である。収益価格は、最有効使用の店舗・事務所ビルの建築・賃貸を想定しているが、地価水準に見
合う賃料・一時金が収受できず、相対的に低位に求められており、これを標準とするには限界がある。したがって、市
場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    953,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 [103.0]
100		 1,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金
利等を背景に持ち直している。今後、金利動
向、海外経済の減速、米国関税政策等を注視
する必要がある。

市街地再開発事業は遅れ、駅前街区は令和１
３年度、北街区は令和１７年度の竣工が予定
されている。昭和大学鷺沼キャンパスは令和
９年度開校予定。

角地であり、利便性及び利用効率が優る。個
別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０５
-18		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南22m国道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０７０２
０３Ｄ
-1		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
北西6.5m、
準角地
近商
高度3種最高20m
生産緑地地区
(100,200)
c １０７０２
０６Ｄ
-32		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
d １０７０２
０８Ｄ
-2		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西9m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
e １０７０２
０８
-24		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
508,964  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
548,154 		 100
[  52.9]
1,036,208 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
489,614  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
569,473 		 100
[  55.2]
1,031,654 
1,060,000 
c (　           ) 
505,051  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
514,234 		 100
[  50.4]
1,020,306 
1,050,000 
d (　           ) 
907,527  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,024,598 		 100
[ 108.3]
946,074 
974,000 
e (　           ) 
901,408  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,025,802 		 100
[  95.4]
1,075,264 
1,110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

138,154,692 
41,802,792 
96,351,900 
69,608,000 
26,743,900 		 （　0.9374）
25,069,732 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    677,560,324 円　　　　（　    864,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 688.14 ＲＣ7 3,906.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   784 ㎡     18.5 m x   42.4 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗は２区画、　２階以上の事務所は２区画貸し。駐車場（１２台）はタワーパーキングを想定した。 ⑦有効率　  72.6 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を検討して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
688.14 
64.9 
446.60 
6,139 
2,741,677 		 12.0  32,900,124 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
536.34 
74.2 
397.96 
3,180 
1,265,513 		 6.0  7,593,078 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
536.34 
74.2 
397.96 
2,920 
1,162,043 		 6.0  6,972,258 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
536.34 
74.2 
397.96 
2,950 
1,173,982 		 6.0  7,043,892 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,906.18 
72.6 
2,834.36 

9,829,344 		 75,426,126 
0 
⑨年額支払賃料      9,829,344 円　×　12ヶ月　＝　     117,952,128 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   2,834.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,509,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の賃貸市場における共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       143,461,368 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     8,895,682 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 137,445,686 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        75,426,126 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         709,006 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     138,154,692 円　　　　（　       176,218 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,139 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎宮前 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,650,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 20,487,792 円  　　　      146,341,368　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,800,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,605,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,802,792 円　（　　　　　　        53,320 円／㎡）　　（経費率　　  30.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,906.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 69,608,000 円  
（　　　　　        88,786 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 138,154,692 円      
②総費用 41,802,792 円      
③純収益　①－② 96,351,900 円      
④建物等に帰属する純収益 69,608,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,743,900 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,069,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,977 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    677,560,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     864,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区鷺沼三丁目２番９
 0212000248611-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
川崎宮前 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　一也   TEL.
鑑定評価額 792,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,010,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区鷺沼３丁目２番９
 ②地積
　(㎡)		 784  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ6F1B		 店舗兼事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北東16m市道、北西側道 水道、ガス、下水 鷺沼

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鷺沼駅の南東側で再開発事業
の計画が進行中である。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 鷺沼駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 鷺沼駅前再開発事業の進捗による地域性向上等の期待があるが、当面は現状を維持したまま推移するものと予測
する。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    845,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市内の商業地域と判定した。需要者は店舗・事務所ビル経営を目的とする法人、不動産
投資法人等が中心である。鷺沼駅の南東側では再開発事業の計画があり、今後は計画の進捗・具体化とともに、近隣地
域についても将来的には更なる発展が期待される。なお、近隣地域及びその周辺地域においては取引が少なく、市場の
中心となる価格帯の把握は困難であるが、希少性の高さから高価格帯での取引が中心になるものと予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は店舗兼事務所、マンション等が混在する商業地域にある。近隣地域及びその周辺地域には賃貸用の店舗、
マンション等が見られることから、市場性・収益性が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格はやや低位に試算された。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    953,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]		 [103.0]
100		 1,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宮前区の人口は概ね横ばい傾向で推移。景気
は緩やかな回復が続くことが期待されるが、
物価上昇、金融資本市場の変動等には注視が
必要である。

近隣地域周辺における市街地再開発事業の計
画や昭和大学鷺沼キャンパスの建築等の進行
により、将来的には更なる地域性の向上が期
待される。

角地で街路条件が優り、市場競争力を有する
。個別的要因に特に変動要因は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０８
-17		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m県道、
北西2.5m、
角地
近商

(100,300)
b １０７０２
０８
-19		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c １０７０１
０２Ｄ
-39		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.3m県道
、中間画地
商業

(100,358)
d １０７０３
１１
-1		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
南6.5m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
557,061  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.1]
665,147 		 100
[  62.7]
1,060,841 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,090,000 
b (　           ) 
728,261  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
786,522 		 100
[  79.5]
989,336 
1,020,000 
c (　           ) 
668,349  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
749,254 		 100
[  77.2]
970,536 
1,000,000 
d (　           ) 
813,620  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
822,144 		 100
[  83.8]
981,079 
1,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,030,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

140,852,447 
43,850,604 
97,001,843 
70,840,000 
26,161,843 		 （　0.9374）
24,524,112 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    662,813,838 円　　　　（　    845,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 688.14 ＲＣ7 3,906.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   784 ㎡     18.5 m x   42.4 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高層の店舗兼事務所ビル。各階２区画の部分貸し。駐車場１２台はタワーパーキングを想定した。 ⑦有効率　  72.6 ％
の理由		 類似建物の有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
688.14 
64.9 
446.60 
6,200 
2,768,920 		 12.0  33,227,040 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
536.34 
74.2 
397.96 
3,210 
1,277,452 		 6.0  7,664,712 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
536.34 
74.2 
397.96 
2,955 
1,175,972 		 6.0  7,055,832 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,906.18 
72.6 
2,834.36 

9,926,232 		 76,170,912 
0 
⑨年額支払賃料      9,926,232 円　×　12ヶ月　＝　     119,114,784 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   2,834.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,509,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の店舗兼事務所ビルの共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       144,624,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,375,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 140,128,823 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        76,170,912 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         723,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     140,852,447 円　　　　（　       179,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,262 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎宮前 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,750,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 22,125,604 円  　　　      147,504,024　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,900,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,850,604 円　（　　　　　　        55,932 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   3,906.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,840,000 円  
（　　　　　        90,357 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 140,852,447 円      
②総費用 43,850,604 円      
③純収益　①－② 97,001,843 円      
④建物等に帰属する純収益 70,840,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,161,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,524,112 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,281 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    662,813,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     845,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区鷺沼三丁目２番９
 0212000248611-0000
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備考