令和7年1月15日　提出 川崎宮前 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -32 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.

鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区宮崎字三ッ又７７番１９外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,196) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する高台の 住宅地域 北東4.9m市道 水道、ガス、下水 宮崎台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    95 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 宮崎台駅東方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,196) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、低層住宅地域として概ね熟成している。格別の変動 要因はなく、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎市宮前区・高津区、横浜市青葉区で、東急田園都市線の沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。主 たる需要者は川崎市内のほか東京・横浜に勤務するサラリーマン層が中心で、川崎市内の居住者のほか、東京都区部等 からの転入者も多い。中古住宅を含め建売住宅による供給が少ない地域である。取引の中心となる市場の価格帯は、画 地規模の大きさにもよるが、新築戸建住宅で４５００万円～６０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宮崎台駅から徒歩圏にある住宅地域で、取引は自己居住目的が中心である。周囲には賃貸マンション等もあるが、これ らは旧来からの地主による、収益目的というよりも、節税・相続対策等を目的としたものが多い。収益価格は土地価格 水準に見合う賃料・一時金等が収受できず、低位に試算された。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し 収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    341,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [102.0] 100 [124.4] [101.0] 100 286,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    276,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金 利等を背景に持ち直している。今後、金利動 向、海外経済の減速、米国関税政策等を注視 する必要がある。 近隣地域に至るまでの道路系統にやや難があ る。国道２４６号により分断された住宅地域 であるが、宮崎台駅まで徒歩圏で、地価は上 昇している。 北東側道路で、北側道路の画地と比較して日 照・通風等がやや優り、競争力はやや優る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％