別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎宮前 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -10 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.
鑑定評価額 77,300,000 円  １㎡当たりの価格 407,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区鷺沼２丁目２番１３
 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 鷺沼

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 鷺沼駅南西方

800m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、品等の良好な住宅地域として概ね熟成している。格
別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急田園都市線沿線で、概ね宮前区、横浜市青葉区を中心とする駅から徒歩圏の住宅地域である。需要
者は東京都区部に勤務する比較的高所得のサラリーマン世帯のほか、企業経営者等も多い。東急田園都市線の沿線にあ
り、東京からの転入者も多い。急行停車駅の鷺沼駅から徒歩圏で、土地区画整理事業済みで住環境も良好で人気があり
需要は強い。土地面積にもよるが、取引の中心価格帯は土地建物総額で７０００万円から１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鷺沼駅から徒歩圏の区画整然とした閑静な住宅地域で、取引は自用目的が中心である。周囲にはアパート、賃貸マンシ
ョン等もあるが、旧来からの地主による、節税・相続対策等を目的としたものが多い。戸建住宅の賃貸を想定した収益
価格は土地価格水準に見合う賃料・一時金等が収受できず、低位に試算された。したがって、市場の実態を反映した信
頼性の高い比準価格を重視し収益価格を参考として、宮前区の住宅地の価格動向も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮前（県） -7              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    396,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金
利等を背景に持ち直している。今後、金利動
向、海外経済の減速、米国関税政策等を注視
する必要がある。

鷺沼駅から徒歩圏の区画整然とし住環境の良
好な住宅地域で、人気がある。地域要因に変
動はないが、供給は少なく、地価は上昇傾向
で推移している。

南西側道路で、北側道路の画地と比較して日
照・通風等が優り、優位性がある。個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％ +2.8 ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０１Ｄ
-23		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０２
０６
-2		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東5.1m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０２
０３
-17		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０７０２
０１
-30		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6.5m市道、
西11.5m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
e １０７０２
０９Ｄ
-8		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m市道、
北6m、二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
409,758  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
429,232 		 100
[ 108.1]
397,069 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
405,000 
b (　           ) 
447,464  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
461,366 		 100
[ 100.8]
457,704 
467,000 
c (　           ) 
549,339  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
562,393 		 100
[ 109.1]
515,484 
526,000 
d (　           ) 
393,543  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
428,441 		 100
[ 112.4]
381,175 
389,000 
e (　           ) 
259,025  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
293,894 		 100
[  75.6]
388,749 
397,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



川崎宮前 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業完了から長期間が経過しており、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,951,399 
536,889 
2,414,510 
1,372,700 
1,041,810 		 （　0.9716）
1,012,223 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     24,100,548 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 55.00 Ｗ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   190 ㎡     14.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 延床面積１１０㎡で、木造２階建の戸建住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,328 
256,080 		 2.0  512,160 
1.0  256,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

256,080 		 512,160 
256,080 
⑨年額支払賃料        256,080 円　×　12ヶ月　＝　       3,072,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,072,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       245,837 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,827,123 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           512,160 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          256,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         119,564 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,951,399 円　　　　（　        15,534 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,328 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎宮前 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,189 円  　　　        3,072,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      158,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      157,200 円  　　　　     18,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,500 円  　　　　     18,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         536,889 円　（　　　　　　         2,826 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,372,700 円  
（　　　　　         7,225 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,951,399 円      
②総費用 536,889 円      
③純収益　①－② 2,414,510 円      
④建物等に帰属する純収益 1,372,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,041,810 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,012,223 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,327 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,100,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区鷺沼二丁目２番１３
 0212000248165-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎宮前 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -10 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.
鑑定評価額 77,300,000 円  １㎡当たりの価格 407,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区鷺沼２丁目２番１３
 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 鷺沼

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 田園都市線開通準備が始まっ
た昭和３５年頃から広範囲な
宅地開発がなされ発展した。		 街

路		 基準方位　　　　北
６．５ｍ市道		 交通

施設		 私鉄東急田園都市線　
鷺沼駅南西方
800m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域において特段の地域要因の変動は認められないことから当面は現状維持で推移するものと予測する。価
格時点現在、物価高騰に因る実質賃金低下、国際紛争の帰趨等、懸念材料が価格水準の動向予測を困難にする。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    414,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接する横浜市青葉区内において「鷺沼」「たまプラーザ」駅等、東急田園都市線沿線駅を最
寄駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内の戸建住宅地域等である。（適した事例資料が少ない場合、当該枠内で時間的に資
料収集範囲を広げざるを得ない。）需要者は子弟への教育指導が熱心で都心部等に通勤するかなり高所得の給与取得者
医者、及び会社経営者等が過半を占める。市場では新築戸建物件は８０～１００百万円程度が需要の中心と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格に内在する説得力の違いを適切に反映すべく、近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内は中規模一般住宅
が建ち並ぶ現況にて、案件としては自用目的での取引が中心である。他方、収益物件の取引は少なく、賃貸市場の熟成
度は相対的に低い。以上を鑑み、比準価格を標準として収益価格を斟酌し、半年間及び年間の推移を考量した後、資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮前（県） -7              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    396,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最新（毎年３月更新）の資料は宮前区（川崎
市）人口の自然増減率は△０．１５（△０．
１５）％、また社会増減率は０．２６（０．
４９）％と示す。

商業施設等が充実する人気の高い最寄駅から
徒歩圏に存する近隣地域に対する有効需要は
堅調であり、近隣地域の価格水準は上昇基調
で推移している。

戸建住宅地として接面方位は南西のため日照
の確保に優れ、居住の快適性はかなり良好で
ある。当該優位性は将来的にも維持されて推
移すると考える。		 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％ +2.8 ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０６
-2		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東5.1m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０２
０１Ｄ
-23		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０２
０５Ｄ
-14		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０７０２
０５
-20		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０７０２
０１
-30		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6.5m市道、
西11.5m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
447,464  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
457,021 		 100
[  88.3]
517,578 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
528,000 
b (　           ) 
409,758  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
425,175 		 100
[ 103.0]
412,791 
421,000 
c (　           ) 
411,882  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
431,652 		 100
[ 109.0]
396,011 
404,000 
d (　           ) 
428,479  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
428,479 		 100
[ 109.0]
393,100 
401,000 
e (　           ) 
393,543  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.6]
446,250 		 100
[ 106.0]
420,991 
429,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    414,000 円／㎡]  



川崎宮前 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,001,442 
548,159 
2,453,283 
1,424,640 
1,028,643 		 （　0.9716）
999,430 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     23,795,952 円　　　　（　    125,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 58.32 Ｗ2 116.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   190 ㎡     13.8 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域分析の結果を前提に、個別分析により判定した最有効使用に基づき戸建住宅（Ｗ２Ｆ：４ＬＤＫｔｙｐｅ）１棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 「戸建住宅１棟貸し」の想定に起因するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
116.64 
100.0 
116.64 
2,240 
261,274 		 2.0  522,548 
1.0  261,274 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
116.64 
100.0 
116.64 

261,274 		 522,548 
261,274 
⑨年額支払賃料        261,274 円　×　12ヶ月　＝　       3,135,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     116.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,135,288 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       260,229 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,875,059 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           522,548 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,792 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          261,274 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         121,591 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,001,442 円　　　　（　        15,797 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,240 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎宮前 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,000 円  　　　　     19,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 94,059 円  　　　        3,135,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      163,200 円  　　　　     19,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,200 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,200 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         548,159 円　（　　　　　　         2,885 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     116.64 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,424,640 円  
（　　　　　         7,498 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,001,442 円      
②総費用 548,159 円      
③純収益　①－② 2,453,283 円      
④建物等に帰属する純収益 1,424,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,028,643 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 999,430 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,260 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,795,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     125,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区鷺沼二丁目２番１３
 0212000248165-0000
2 　
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備考