令和7年1月15日　提出 川崎宮前 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -7 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西野　秀樹   TEL.

鑑定評価額 988,000,000 円  １㎡当たりの価格 514,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 380,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区土橋４丁目３番６ ②地積 　(㎡) 1,923   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ6F1B 中層のマンション等 が建ち並ぶ住宅地域 南東18m市道 水道、ガス、下水 鷺沼 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,925 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 鷺沼駅北方 800m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 現在行われている鷺沼駅前の再開発事業の影響下にある地域で、人気の高いエリアである。規模の大きな土地は 希少であり、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    532,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              494,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎市、横浜市北部のマンション適地全般である。中心となる需要者は大手のマンション開発業者及び不 動産業者が想定される。再開発の影響下にある鷺沼駅に近く交通利便性に優れているため根強い潜在的需要が認められ る。マンション販売は、新築、中古問わず堅調で販売価格も安定している。駅に近い大規模画地は希少性が高く、高額 での取引も想定され、需要の中心となる価格帯は、一概に見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中層共同住宅が多く見られる住宅地域で、人気のある鷺沼駅から徒歩圏の立地条件に恵まれた地域である 。マンション開発業者は投資採算性の視点に着目すると同時に取引市場の実態を反映した価格をも考慮するものと判断 する。したがって、開発法による価格及び比準価格を関連づけ、さらに、単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、 鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    472,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか に回復している。ただし、今後の金利動向、 海外景気の下振れ等に留意する必要がある。 人気エリアである鷺沼駅から徒歩圏で、マン ション適地でもあるという条件に恵まれ地価 は上昇傾向にある。 現時点において、個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％