令和7年1月15日　提出 川崎宮前 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.

鑑定評価額 72,400,000 円  １㎡当たりの価格 402,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区土橋１丁目２４番３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:1 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 宮前平 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 宮前平駅北西方 650m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、低層住宅地域として概ね熟成している。格別の変動要因 がないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    274,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東急田園都市線沿線で、概ね宮前区、横浜市青葉区を中心とする駅から徒歩圏の住宅地域である。需要 者は東京都区部に勤務する比較的高所得のサラリーマン世帯のほか、企業経営者等も多い。人気が高い東急田園都市線 の沿線にあり、東京からの転入者も多い。宮前平駅からは長い上りの坂道であるが、住環境は良好で需要は比較的底堅 い。画地規模にもよるが、取引の中心価格帯は土地建物総額で７５００万円から８５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宮前平駅から徒歩圏の土地区画整理事業済みの住宅地域で、取引は自用目的が中心である。周囲には賃貸マンション等 もあるが、旧来からの地主による、節税・相続対策等を目的としたものが多く、収益価格は土地価格水準に見合う賃料 ・一時金等が収受できないことから、低位に試算された。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価 格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    341,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [102.0] 100 [ 90.3] [103.0] 100 402,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    384,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金 利等を背景に持ち直している。今後、金利動 向、海外経済の減速、米国関税政策等を注視 する必要がある。 宮前平駅から徒歩圏であるが、歩行ルートは アップダウンがある。住環境が良好な住宅地 域で、需要は底堅い。地価は上昇傾向で推移 している。 南東側道路で、北側道路の画地と比較して日 照・通風等が優る。南側ないし南東側道路は 選好性があり、優位性がある。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％