別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎多摩 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 5-2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　一嘉   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1.2		 店舗

ＲＣ6F1B		 中層の小売店舗、飲
食店等が多い駅前の
商業地域		 北（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 向ヶ丘遊園駅前広場接
面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場に接面する容積率５
００％の普通商業地域		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 向ヶ丘遊園駅駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 登戸土地区画整理事業が進捗、登戸駅周辺に商業施設が増加し、商業中心地の分散化が進みつつあるが、向ヶ丘
遊園駅を最寄駅とする周辺のマンション開発も進んでおり、駅前商業地の希少性は維持されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    917,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市中部及び北部の各沿線の駅前商業地域一帯と把握される。近隣地域は、駅前ロータリーに面し商
業集積度が高く希少性が認められる。需要者は、圏内に地縁のある事業経営者、全国的に事業展開する事業法人、不動
産賃貸業等の不動産投資家等である。供給はほとんど無く、商業地の性格上、取引は個別的事情を含む場合が多く、中
心となる価格帯は把握しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広範囲に事例を収集し適切に補修正して求められており、市場性を反映した実証的な価格と判断される。収
益価格は駅前立地を生かした商業ビルの建物を想定し、求めたものであり、理論的な価格と判断されるが、想定数値に
よる変動の可能性は否定できない。そこで、市場性を反映した比準価格を中心に、理論的な収益価格を関連付け、さら
に、最近の経済情勢等を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    953,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    990,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は微増で推移。企業の資金調達環
境は良好。事業用及び投資用不動産需要は根
強い。景気は回復基調だが、先行きの金利上
昇が危惧される。

登戸土地区画整理事業の進捗により商業中心
地の分散化も危惧されるが、駅前商業地の希
少性は維持されている。地価は上昇傾向で推
移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０１Ｄ
-27		 川崎市多摩区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m区画
街路、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,400)
b １０７０２
０８
-24		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
c １０７０２
０８Ｄ
-2		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西9m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
d １０７０２
０８
-19		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
e １０７０１
０５Ｄ
-1		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    426,296) 
1,420,987  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.4]
1,350,785 		 100
[  86.6]
1,559,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
901,408  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
990,647 		 100
[  77.2]
1,283,222 
1,270,000 
c (　           ) 
907,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
993,742 		 100
[  84.9]
1,170,485 
1,160,000 
d (　           ) 
728,261  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
788,707 		 100
[  90.3]
873,430 
865,000 
e (　           ) 
1,291,959  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,537,431 		 100
[ 141.9]
1,083,461 
1,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,070,000 円／㎡]  



川崎多摩 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,886,052 
18,561,914 
37,324,138 
26,488,000 
10,836,138 		 （　0.9176）
9,943,240 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    268,736,216 円　　　　（　    917,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 204.00 ＲＣ6F1B 1,392.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   293 ㎡     18.5 m x   21.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階、Ｂ１階はフロア貸の店舗、４～６階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
204.00 
80.4 
164.02 
4,366 
716,111 		 8.0  5,728,888 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
204.00 
80.4 
164.02 
7,277 
1,193,574 		 12.0  14,322,888 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
204.00 
80.4 
164.02 
4,366 
716,111 		 8.0  5,728,888 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
204.00 
75.0 
153.00 
3,275 
501,075 		 8.0  4,008,600 
0.0  0 
一括
 4～ 6		 事務所
576.00 
75.0 
432.00 
2,950 
1,274,400 		 6.0  7,646,400 
0.0  0 

計
1,392.00 
77.4 
1,077.06 

4,401,271 		 37,435,664 
0 
⑨年額支払賃料      4,401,271 円　×　12ヶ月　＝　      52,815,252 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,077.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,754,832 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種類の店舗兼事務所ビルの共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,570,084 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,027,317 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,542,767 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,435,664 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         343,285 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,886,052 円　　　　（　       190,737 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,277 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,150,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,296,914 円  　　　       60,570,084　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,600,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,655,000 円  　　　　    430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,561,914 円　（　　　　　　        63,351 円／㎡）　　（経費率　　  33.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9176    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,392.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,488,000 円  
（　　　　　        90,403 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,886,052 円      
②総費用 18,561,914 円      
③純収益　①－② 37,324,138 円      
④建物等に帰属する純収益 26,488,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,836,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,943,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,936 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    268,736,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     917,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
 0212000194972-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎多摩 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 5-2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1.2		 店舗

ＲＣ6F1B		 中層の小売店舗、飲
食店等が多い駅前の
商業地域		 北（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 向ヶ丘遊園駅前広場接
面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       295 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地名は、多摩丘陵への「のぼ
り口」にあたるところ（戸は
ところの意味）に由来する。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 私鉄小田急小田原線向
ヶ丘遊園駅前広場接面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 北口側の土地区画整理事業進捗は近年著しく、駅前広場に接面する近隣地域内部の商業地の相対的稀少性は高い
。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    883,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩区、その隣接区及び周辺区内等を走る小田急小田原線、ＪＲ南武線沿線上の駅至近に位置する普通商
業地域及び近隣商業地域等である。需要者の中心は市内不動産業者等であり、纏まった規模の画地に対しては都心の機
関投資家等と思料する。商業地は個別性が強く、またその取引は個別的事情等を内在することが少なくない。剰へ店舗
用地等に対する取引の数は極めて少なく、収集した事例等から需要の中心となる価格帯を把握することは難しかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前ロータリーに接面し、地下通路に因る顧客流動性が高いという‘地の利’を有しており、収益価格はそ
の試算過程で想定要素を内在する。他方、当該‘地の利’に対しては相対的稀少性が認められる。そこで、比準価格及
び収益価格を関連づけ、半年間及び年間の推移を考量した後、収益計算に基づく単価と総額との関連の適否等に留意し
て鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    953,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    990,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効
果により回復継続が期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

駅前広場接面の‘地の利’に加え、地下通路
に因る顧客流動性等が高く、需要は強含みで
ある。


商業施設ビル、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前ロ
ータリーに接面する‘地の利’に対する選好
性等は収益性の観点から潜在的に維持され得
るものと考える。		 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０６Ｄ
-33		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b １０７０２
０８Ｄ
-2		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西9m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c １０７０２
０８
-24		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
d １０７０２
０８
-19		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9m区画街
路、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
e １０７０２
０５Ｄ
-34		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,210,000  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
1,198,908 		 100
[ 108.2]
1,108,048 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
907,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
996,465 		 100
[  93.1]
1,070,317 
1,060,000 
c (　           ) 
901,408  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
995,154 		 100
[  92.3]
1,078,173 
1,070,000 
d (　           ) 
728,261  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
785,065 		 100
[  79.9]
982,559 
973,000 
e (　           ) 
680,056  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
755,542 		 100
[  74.3]
1,016,880 
1,010,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



川崎多摩 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,315,587 
13,125,276 
33,190,311 
22,976,800 
10,213,511 		 （　0.9374）
9,574,145 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    258,760,676 円　　　　（　    883,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 204.00 ＲＣ6F1B 1,392.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   293 ㎡     18.5 m x   21.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市場分析より把握した需給動向等に照らして、地下１階から２階までを店舗、３階以上を事務所（のフロア貸し又は部分貸し）を想定 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考にして査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
204.00 
80.4 
164.02 
2,900 
475,658 		 6.0  2,853,948 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
204.00 
80.4 
164.02 
6,700 
1,098,934 		 10.0  10,989,340 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
204.00 
80.4 
164.02 
3,900 
639,678 		 6.0  3,838,068 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
204.00 
75.0 
153.00 
2,520 
385,560 		 6.0  2,313,360 
0.0  0 
一括
 4～ 6		 事務所
576.00 
75.0 
432.00 
2,520 
1,088,640 		 6.0  6,531,840 
0.0  0 

計
1,392.00 
77.4 
1,077.06 

3,688,470 		 26,526,556 
0 
⑨年額支払賃料      3,688,470 円　×　12ヶ月　＝　      44,261,640 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　   1,077.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,816,124 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似する周辺の中層店舗兼事務所ビルの共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,077,764 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,006,221 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,071,543 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,526,556 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         244,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,315,587 円　　　　（　       158,074 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,611,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　   0.7 ％
②維持管理費 5,007,776 円  　　　       50,077,764　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,590,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,170,500 円  　　　　    373,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       373,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       373,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,125,276 円　（　　　　　　        44,796 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 373,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,392.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,976,800 円  
（　　　　　        78,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,315,587 円      
②総費用 13,125,276 円      
③純収益　①－② 33,190,311 円      
④建物等に帰属する純収益 22,976,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,213,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,574,145 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    258,760,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     883,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
 0212000194972-0000
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備考