令和7年1月15日　提出 川崎多摩 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 5-1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.

鑑定評価額 90,400,000 円  １㎡当たりの価格 486,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅２丁目２３５９番３外 ｢菅２－３－５｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ3 中小規模店舗が建ち 並ぶ駅前の商業地域 南東10m市道 水道、ガス、下水 稲田堤 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 稲田堤駅西方 130m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の店舗が集積した駅前通り沿いの既成の商業地であり、今後も現状が維持されるものと思料される。「稲 田堤駅」の改良工事がほぼ完成し、駅利用者の利便性は向上している。地価は、上昇傾向が認められる。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    496,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    404,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市内の多摩区、麻生区及び宮前区内の駅に近い近隣商業地の圏域である。主たる需要者は、小規模 な店舗を経営する経営者、金融機関、機関投資家及び不動産会社等である。駅周辺の希少性及び収益性により、地価は 、上昇傾向が認められる。市場の中心価格帯は、土地の規模により幅があり、一概には言えない。㎡単価は、概ね５０ 万円程度が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の商業地の事例をやや広範囲に収集し比準を行った。駅前の事例等やや地域価格差の大きな 事例もあるが、概ね妥当な範囲で試算されている。一方、収益価格については、対象標準地上に新築の店舗の建築を想 定し、これを賃貸することで得られるであろう純収益を還元して求めた理論的な価格である。よって、鑑定評価額の決 定に当たっては、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    463,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費の持ち直しや企業収益の改善等、景 気は緩やかに回復している。ただし、中国の 景気悪化やアメリカの政策動向等に注視が必 要である。 駅前通りに小規模の店舗が連たんする地域で あり、特段の変動は認められない。最寄駅の 稲田堤駅では、改良工事がほぼ完了し、利便 性が向上した。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％