鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
川崎多摩 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -35

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　坂井　誠

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区枡形６丁目４０７９番９｢枡形６－２２－７｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,160)
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	向ヶ丘遊園 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 60 ｍ、南 130 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

向ヶ丘遊園駅南西方

1.0km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

格別な変動はなく、今後当分の間現在の住環境を維持する。地価は概ね上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩・麻生区を中心に小田急小田原線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は圏内に居住又は地縁
を有し、東京、横浜、川崎等へ通勤する一次取得のサラリーマン層が中心で、圏外からの転入は少ない。圏域において
はミニ開発による建売住宅の取引が多くみられる。取引は小規模物件が中心となっており、新築建売は４０００～５０
００万台を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺にはアパ－ト等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であり、収益性より居住の快適性を重視
して価格が形成されている。そこで、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、さらに代表標準
地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[108.1]

[100.0]
100

211,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効
果により回復継続が期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

駅徒歩圏内だが地勢は北傾斜で街路条件もや
や劣る。しかし、周辺に複数の大学が立地し
、学生向けアパートなどに安定的な需要があ
る。

特に個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０２０３Ｄ -28	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北東4m道路、南西4m、二方路		１中専高度2種最高15m (80,160)
b	１０７０２０９ -16	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０７０２０２ -23	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、西4.5m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
d	１０７０２０７ -33	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (50,100)
e	１０７０２０１Ｄ -15	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,405	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	324,809	100 [ 132.3]	245,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	246,000
b	(　 ) 242,204	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	253,475	100 [ 108.1]	234,482		234,000
c	(　 ) 242,286	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	245,888	100 [ 106.0]	231,970		232,000
d	(　 ) 166,385	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	182,718	100 [ 95.8]	190,729		191,000
e	(　 ) 139,418	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,437	100 [ 84.1]	171,744		172,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

川崎多摩 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,181,854	543,992	2,637,862	1,743,700	894,162	（　0.9716） 868,768	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	20,684,952 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	Ｗ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	131 ㎡	12.8 m x 10.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階戸当り専有面積約３４㎡（タイプ１ＤＫ）で２戸、計４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	2,050	135,300	1.0	135,300
							1.0	135,300
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	2,150	141,900	1.0	141,900
							1.0	141,900
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		277,200		277,200
								277,200

⑨年額支払賃料	277,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,326,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,326,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,091 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,050,309 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	277,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 277,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 129,003 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,181,854 円　　　　（　 24,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,243 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,500 円	23,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,792 円	3,326,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,700 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 543,992 円　（　　　　　　 4,153 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,743,700 円（　　　　　 13,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,181,854 円
②総費用	543,992 円
③純収益　①－②	2,637,862 円
④建物等に帰属する純収益	1,743,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	894,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	868,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,684,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎多摩 -35　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市多摩区枡形六丁目４０７９番９	0212000214308-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
川崎多摩 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -35

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　西野　秀樹

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区枡形６丁目４０７９番９｢枡形６－２２－７｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,160)
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	向ヶ丘遊園 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 60 ｍ、南 130 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

向ヶ丘遊園駅南西方

1.0km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか、アパート等も見られる向ヶ丘遊園駅から徒歩圏の住宅地域である。今後も現状を維持しながら
推移していくものと思われる。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩区、周辺市区内の住宅地域全般である。中心となる需要者は区内のほか、東京、横浜、川崎の居住者
が多いが、周辺市域からの転入も見られる。向ヶ丘遊園駅から徒歩圏にあり交通利便性に優れている割には首都圏、人
気のある市域に比べ値ごろ感もあり、潜在的需要がある。需要の中心となる価格帯は土地が３０００万円前後、新築戸
建住宅で４５００万円前後と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺地域内には大学生等が利用するアパート等の収益物件も存するが、取引は自用目的の取引が中心で
ある。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。利便性、快適性等を重視する
住宅地域であるので比準価格を重視し収益価格を比較考量し、単価と総額との関連の適否及び代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[108.2]

[100.0]
100

211,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。ただし、今後の金利動向、
海外景気の下振れ等に留意する必要がある。

向ヶ丘遊園駅まで徒歩圏の住宅地域のため相
応の潜在需要が有り、地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０２０２Ｄ -35	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.9m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０７０２０２Ｄ -34	川崎市多摩区		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０７０２０２Ｄ -33	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０７０２０１Ｄ -22	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e	１０７０２０３Ｄ -48	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	西4m市道、南4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,282	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	288,532	100 [ 133.3]	216,453	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 235,028	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	289,749	100 [ 132.6]	218,514		219,000
c	(　 ) 381,170	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.4]	339,611	100 [ 140.7]	241,372		241,000
d	(　 ) 395,991	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	363,279	100 [ 139.3]	260,789		261,000
e	(　 ) 232,404	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	218,414	100 [ 113.3]	192,775		193,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

川崎多摩 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,209,905	548,244	2,661,661	1,765,960	895,701	（　0.9716） 870,263	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	20,720,548 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	Ｗ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	131 ㎡	12.8 m x 10.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３４㎡程度のコンパクトタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	68.00	100.0	68.00	2,029	137,972	1.0	137,972
							1.0	137,972
2～ 2	住宅	68.00	100.0	68.00	2,070	140,760	1.0	140,760
							1.0	140,760
～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		278,732		278,732
								278,732

⑨年額支払賃料	278,732 円　×　12ヶ月　＝　 3,344,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,344,784 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,583 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,077,201 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	278,732 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 278,732 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,140 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,209,905 円　　　　（　 24,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,159 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,344 円	3,344,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,244 円　（　　　　　　 4,185 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,765,960 円（　　　　　 13,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,209,905 円
②総費用	548,244 円
③純収益　①－②	2,661,661 円
④建物等に帰属する純収益	1,765,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	895,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	870,263 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,720,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎多摩 -35　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市多摩区枡形六丁目４０７９番９	0212000214308-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考