令和7年1月10日　提出 川崎多摩 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -33 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　一也   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区南生田４丁目１６番２ ｢南生田４－１６－９｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建住宅 が多い高台の住宅地 域 北西7.5m市道 水道、ガス、下水 生田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 比較的街路の広い高台の住宅 地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 生田駅南西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する 。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多摩区及び隣接市区のうち小田急小田原線及びＪＲ南武線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需 要者は東京都心や川崎市等に通勤する一次取得者層や買替層などが中心である。同一需給圏内では中古住宅や新築建売 住宅の供給が中心であり、市場の中心価格帯は土地建物総額で３，０００万円～４，５００万円程度である。対象標準 地周辺はバス便地域であるが、高台で住環境が概ね良好な住宅地であり、値頃感から根強い需要が認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中小規模の戸建住宅が多い高台の住宅地域にある。最寄駅への接近性、公法上の諸規制等から、賃貸住宅 等の経営は投資採算的に困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、実際に成立した取引事例を基に試算さ れた比準価格は市場の取引動向を反映しており規範性が高い。以上により、比準価格を標準に、代表標準地との検討を 踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [102.0] 100 [101.8] [100.0] 100 183,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多摩区の人口は微増傾向で推移。景気は緩や かな回復が続くことが期待されるが、物価上 昇、金融資本市場の変動等には注視が必要で ある。 地域要因に特段の変動はない。バス便地域で あるが、街路の広い高台の住宅地で住環境が 概ね良好であるため需要は根強く、地価は上 昇している。 北西方位であり、代替競争関係にある不動産 との比較における優劣はない。個別的要因に 特に変動要因は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％