令和7年1月15日　提出 川崎多摩 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -31 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.

鑑定評価額 36,900,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区生田１丁目２３番１ ｢生田１－２４－１０｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 中野島 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 中野島駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、今後は敷地の細分化が進んでいくものと予測する。 ＪＲ南武線沿線で駅から徒歩圏の住宅地域は安定した需要があり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として多摩区でＪＲ南武線沿線の各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は川崎市内及び東 京都区部に通勤する３０代～４０代のサラリーマン層で、同一需給圏外からの需要者も見られる。近隣地域は平坦な地 勢の既存の住宅地域であり、一般住宅、アパート、駐車場等が混在し、周辺には農地（果樹園で生産緑地）も残ってい る。取引の中心価格帯は、画地規模により異なるが、新築の建売住宅で、４０００万円～５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、取得に際して居住の快適性及び周囲の環境、生活利便性、通勤・通学の交通利便性等が選択指標となる 住宅地域にあり、取引も土地の利用状況も自用のものがほとんどである。アパート、貸家等の収益物件は、賃貸による 収益目的よりも、旧来からの地主が主として節税目的等により建築したものが多くを占めている。よって、実証的な比 準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [107.1] [100.0] 100 258,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金 利等を背景に持ち直している。今後、金利動 向、海外経済の減速、米国関税政策等を注視 する必要がある。 近隣地域のようなＪＲ南武線沿線で駅から徒 歩圏の住宅地は概ね地勢が平坦で、建売住宅 への需要は根強い。地価は底堅く、上昇傾向 で推移している。 対象標準地は北西側道路であり、住環境は普 通で、競争力の程度は普通である。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％