別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎多摩 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -30 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.
鑑定評価額 41,900,000 円  １㎡当たりの価格 364,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区宿河原３丁目５８２番１２
｢宿河原３－１７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東6m市道 水道、ガス、下水 宿河原

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 存在した小名「宿」と多摩川
の「河原」を地名由来とする
。（「新編武蔵風土記稿」）		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ南武線　　　　　
宿河原駅南東方
500m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏に存し、駅前商店街至近の成熟した低層住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと思
料する。価格時点現在、コスト高に因る実質賃金低下等、不確実性リスクが価格水準の動向予測を困難にする。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩区等において「宿河原」「久地」駅等のＪＲ南武線沿線駅及び小田急小田原線沿線駅を最寄駅とする
徒歩圏及び徒歩限界圏内の低層住宅地域等である。（適した事例資料が少ない場合、当該枠内で時間的に資料収集範囲
を広げざるを得ない。）需要者は地縁選好性を有し、川崎方面や都心等に通勤する３０～４０歳前半の一次取得者が中
心と思料する。市場において新築戸建住宅は６千万円前後、中古戸建住宅は４０百万円前後が需要の中心と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格が有する説得力の違いを反映して近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内部においてアパートも確認でき
るが、取引案件としては自用目的での取引が中心で、収益物件の取引は少ない。居住の快適性を重視した価格形成が一
般的である。以上を総括し、比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    305,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 86.7]		 [102.0]
100		 364,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    347,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最新（毎年３月更新）の資料は多摩区（川崎
市）人口の自然増減率は△０．０６（△０．
１５）％、また社会増減率は０．５５（０．
４９）％と示す。

「宿河原」駅から徒歩圏に位置する低層住宅
地域である。駅接近性は極めて良好であり、
旺盛な需要が認められる。価格水準は上昇基
調を示している。

東側道路であり、補正を要しない形状なので
、日照・通風の確保等、居住の快適性はかな
り優れる。将来的にも当該快適性は維持され
るものと考える。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０９Ｄ
-2		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北6.5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７０２
０３Ｄ
-43		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
c １０７０２
０３Ｄ
-46		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6.8m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０７０２
０８
-8		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東1.2m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e １０７０２
０１
-13		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.9m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
370,730  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.0]
344,714 		 100
[  87.3]
394,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
403,000 
b (　           ) 
323,647  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
274,419 		 100
[  75.5]
363,469 
371,000 
c (　           ) 
314,371  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 131.3]
249,964 		 100
[  75.8]
329,768 
336,000 
d (　           ) 
221,611  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
227,048 		 100
[  75.2]
301,926 
308,000 
e (　           ) 
331,335  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
336,532 		 100
[  79.5]
423,311 
432,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



川崎多摩 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,508,848 
785,597 
3,723,251 
2,530,800 
1,192,451 		 （　0.9479）
1,130,324 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     26,912,476 円　　　　（　    234,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.32 Ｓ3 174.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   115 ㎡      8.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域分析、個別分析の結果を踏まえ、需給動向に基づいて合計６部屋（契約面積約９坪（１ＤＫ）×２部屋×３Ｆ）の賃貸経営を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 「外廊下及び外階段」の想定に起因するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
58.32 
100.0 
58.32 
2,100 
122,472 		 2.0  244,944 
1.0  122,472 

 2～ 2		 住宅
58.32 
100.0 
58.32 
2,310 
134,719 		 2.0  269,438 
1.0  134,719 

 3～ 3		 住宅
58.32 
100.0 
58.32 
2,320 
135,302 		 2.0  270,604 
1.0  135,302 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.96 
100.0 
174.96 

392,493 		 784,986 
392,493 
⑨年額支払賃料        392,493 円　×　12ヶ月　＝　       4,709,916 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,709,916 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       390,923 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,318,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           784,986 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,198 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          392,493 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         182,657 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,508,848 円　　　　（　        39,207 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,412 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,310 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,297 円  　　　        4,709,916　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      306,000 円  　　　　     36,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         785,597 円　（　　　　　　         6,831 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     174.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,530,800 円  
（　　　　　        22,007 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,508,848 円      
②総費用 785,597 円      
③純収益　①－② 3,723,251 円      
④建物等に帰属する純収益 2,530,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,192,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,130,324 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,829 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,912,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     234,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区宿河原三丁目５８２番１２
 0212000121593-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎多摩 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -30 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.
鑑定評価額 41,700,000 円  １㎡当たりの価格 363,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区宿河原３丁目５８２番１２
｢宿河原３－１７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東6m市道 水道、ガス、下水 宿河原

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
市道		 交通

施設		 宿河原駅南東方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から徒歩圏内に存し、街路の系統性も良好な既成の住宅地であり、当面現状が維持されるものと予測する。地
価は、上昇傾向が認められる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市多摩区内のＪＲ南武線各駅から徒歩圏内の住宅地の圏域である。主たる需要者層は、川崎
方面及び東京都心方面に通勤する一次及び二次取得者層である。比較的街路の系統性の良い立地であり、最寄駅より徒
歩圏内の住宅地の需要は根強く、地価は上昇傾向が認められる。市場の中心価格帯は、土地は、４千万台前半、新築建
物付で６千万円前後と考える。ただし、新築建売住宅は、土地１００㎡程度で４千万台後半円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、宿河原駅徒歩圏内の住宅の事例を収集した。場所的に近い事例は少ないが、比準過程の問題は認められな
い。収益価格は、共同住宅の新築を想定し、そこから生み出されるであろう収益を還元し、収益価格を求めた。対象標
準地周辺での土地取引は、収益目的よりは実需目的の取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、比
準価格を中心に、収益価格を参考とし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    305,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 86.7]		 [102.0]
100		 364,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    347,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費の持ち直しや企業収益の改善等、景
気は緩やかに回復している。ただし、中国の
景気悪化やアメリカの政策動向等に注視が必
要である。

「宿河原」駅徒歩圏内の成熟した住宅地であ
り、特段の変動は認められない。駅徒歩圏の
住宅需要は根強く、地価は上昇傾向が認めら
れる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０８
-11		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７０２
０３Ｄ
-9		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.3m市道、
北2.2m、
準角地
１住居
高度3種最高20m
(80,160)
c １０７０２
０３Ｄ
-46		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6.8m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０７０２
０８
-6		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
342,466  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
357,687 		 100
[  98.0]
364,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
372,000 
b (　           ) 
411,613  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
415,175 		 100
[  83.8]
495,436 
505,000 
c (　           ) 
314,371  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.2]
270,276 		 100
[  75.8]
356,565 
364,000 
d (　           ) 
367,014  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.4]
311,242 		 100
[  84.4]
368,770 
376,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    371,000 円／㎡]  



川崎多摩 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,491,433 
766,193 
3,725,240 
2,446,440 
1,278,800 		 （　0.9479）
1,212,175 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     28,861,310 円　　　　（　    251,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.00 Ｓ3 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   115 ㎡      8.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ　平均面積２９㎡。各階２戸×３階　計６戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
2,100 
121,800 		 2.0  243,600 
1.0  121,800 

 2～ 2		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
2,299 
133,342 		 2.0  266,684 
1.0  133,342 

 3～ 3		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
2,320 
134,560 		 2.0  269,120 
1.0  134,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

389,702 		 779,404 
389,702 
⑨年額支払賃料        389,702 円　×　12ヶ月　＝　       4,676,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,676,424 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       374,114 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,302,310 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           779,404 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,171 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          389,702 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         181,952 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,491,433 円　　　　（　        39,056 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,299 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,000 円  　　　　     34,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 140,293 円  　　　        4,676,424　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,800 円  　　　　     34,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         766,193 円　（　　　　　　         6,663 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,446,440 円  
（　　　　　        21,273 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,491,433 円      
②総費用 766,193 円      
③純収益　①－② 3,725,240 円      
④建物等に帰属する純収益 2,446,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,278,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,212,175 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,861,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     251,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区宿河原三丁目５８２番１２
 0212000121593-0000
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備考