令和7年1月15日　提出 川崎多摩 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -28 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.

鑑定評価額 49,200,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅北浦２丁目２６０８番３ ｢菅北浦２－８－２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:1.5 共同住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北東7m市道 水道、ガス、下水 稲田堤 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ 市道 交通 施設 稲田堤駅南西方 600m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地であり、当面現状で推移するものと予測す る。稲田堤駅は、ＪＲと京王線の２路線が利用可能であり、地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    304,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市多摩区内のＪＲ南武線各駅から徒歩圏内の住宅地の圏域である。主たる需要者層は、川崎 方面及び東京都心方面に通勤する二次取得者層である。ＪＲ及び京王線の２路線が利用可能な地域で、最寄駅より徒歩 圏内の住宅地の需要は根強く、地価は上昇傾向が認められる。市場の中心価格帯は、土地は、５千万前後、新築建物付 で７千万円前後と考える。ただし、新築建売住宅は、土地１００㎡程度で５千万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、駅徒歩圏内の住宅の事例を収集し比準を行った。高めに求められた事例もあるが、比準過程に特段の問題 は認められない。収益価格は、共同住宅の新築を想定し、そこから生み出される収益を還元し、収益価格を求めた。対 象標準地周辺での土地取引は、収益目的よりは実需目的の取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては 、比準価格を中心に、収益価格を参考とし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [ 94.1] [101.0] 100 297,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    285,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費の持ち直しや企業収益の改善等、景 気は緩やかに回復している。ただし、中国の 景気悪化やアメリカの政策動向等に注視が必 要である。 ＪＲ「稲田堤」駅より徒歩圏内の既成の住宅 地で、特段の変動はない。２路線が利用可能 であり、住宅需要は根強い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％