別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎多摩 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -24 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.
鑑定評価額 51,400,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区布田１４８６番２
｢布田１７－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南5m市道 水道、ガス、下水 中野島

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 『万葉集』で詠われる様に麻
布材料の苧麻を植え多摩川で
晒した作業が地名由来なり。		 街

路		 基準方位　北　　　
５ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ南武線　　　　　
中野島駅北西方
600m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏に存し、中野島商店会至近の成熟した低層住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと
考える。価格時点現在、コスト高に因る実質賃金低下等、不確実性リスクが価格水準の動向予測を困難にする。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    221,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩区北西部一帯にて「中野島」「京王稲田堤」駅等を最寄駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内の低層住宅
地域等である。（適した事例資料が少ない場合、当該枠内で時間的に資料収集範囲を広げざるを得ない。）需要者は新
宿方面等に通勤する給与取得者等で中小規模の建売住宅を希求する３０～４０歳前半の一次取得者、分割可能宅地を求
める不動産業者等が中心である。市場では複合不動産として、新築戸建物件は５０百万円程度が需要の中心と考える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映すべく近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内ではアパート等も存在
するが、案件としては自用目的での取引が中心である。地主の節税対策としての収益物件に関して土地価格に照応する
賃料市場が十分に形成されていない。以上に因り比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討
を踏まえ資料の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    271,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.2]		 [103.0]
100		 306,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最新（毎年３月更新）の資料は多摩区（川崎
市）人口の自然増減率は△０．０６（△０．
１５）％、また社会増減率は０．５５（０．
４９）％と示す。

最寄駅から徒歩圏に属する低層住宅地域であ
る。東方の大型商業施設にも至近で利便性が
高く、人気が高い。価格水準は昨年から上昇
基調で推移する。

接面方位は南であり、補正を要しない形状故
、日照の確保に優れ居住の快適性は極めて良
好である。当該優位性は今後も維持されて推
移すると考える。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０４Ｄ
-26		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０７０２
０６Ｄ
-22		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東4.5m、
角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
c １０７０２
０８
-11		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０７０２
０８
-29		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東2.7m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
e １０７０２
０７
-7		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
208,280  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
216,941 		 100
[  75.0]
289,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
298,000 
b (　           ) 
418,605  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
418,605 		 100
[ 108.6]
385,456 
397,000 
c (　           ) 
342,466  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
362,035 		 100
[ 120.0]
301,696 
311,000 
d (　           ) 
306,775  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
321,354 		 100
[  99.6]
322,645 
332,000 
e (　           ) 
269,874  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
232,092 		 100
[  78.8]
294,533 
303,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    311,000 円／㎡]  



川崎多摩 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,118,984 
1,252,993 
5,865,991 
4,239,090 
1,626,901 		 （　0.9581）
1,558,734 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     37,112,714 円　　　　（　    221,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.60 Ｓ3 307.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   168 ㎡     15.0 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域分析、個別分析の結果を踏まえ、需給動向に基づき９部屋（契約面積約１０．３坪（１ＤＫ）×３部屋×３Ｆ）の賃貸経営を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 「外廊下及び外階段」の想定に起因するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
102.60 
100.0 
102.60 
1,990 
204,174 		 2.0  408,348 
1.0  204,174 

 2～ 2		 住宅
102.60 
100.0 
102.60 
2,020 
207,252 		 2.0  414,504 
1.0  207,252 

 3～ 3		 住宅
102.60 
100.0 
102.60 
2,030 
208,278 		 2.0  416,556 
1.0  208,278 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
307.80 
100.0 
307.80 

619,704 		 1,239,408 
619,704 
⑨年額支払賃料        619,704 円　×　12ヶ月　＝　       7,436,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     307.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,436,448 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       617,225 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,819,223 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,239,408 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,365 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          619,704 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         288,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,118,984 円　　　　（　        42,375 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,020 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 301,500 円  　　　　     60,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 223,093 円  　　　        7,436,448　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      512,500 円  　　　　     60,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,300 円  　　　　     60,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,300 円  　　　　     60,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,252,993 円　（　　　　　　         7,458 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9581    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     307.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,239,090 円  
（　　　　　        25,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,118,984 円      
②総費用 1,252,993 円      
③純収益　①－② 5,865,991 円      
④建物等に帰属する純収益 4,239,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,626,901 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,558,734 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,278 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,112,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     221,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区布田１４８６番２
 0212000201304-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月6日　提出
川崎多摩 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -24 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘   TEL.
鑑定評価額 51,400,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区布田１４８６番２
｢布田１７－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南5m市道 水道、ガス、下水 中野島

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　５ｍ
市道		 交通

施設		 中野島駅北西方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域で、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現状を維持す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多摩区北西部の主としてＪＲ南武線各駅から徒歩圏の住宅地域一帯と判定した。需要者は、都心部へ通
勤する３０～４０歳代の同一需給圏内の一次取得者層が中心となっている。駅徒歩圏で、特に値ごろ感のある総額を抑
えた物件の需要が堅調であり、ミニ開発による小規模画地の新築戸建分譲の取引が増えている。市場の価格帯は、土地
の大きさにもよるが新築戸建住宅で総額４，０００万円台程度が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価
格はやや低位に求められた。周辺には単身者向け等の共同住宅も見られるものの、自用目的の取引が主体で、比準価格
は市場の実態を反映した実証的な価格が求められており、説得力を有する。以上から比準価格を重視し、収益価格を比
較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    271,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 306,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。ただし、海外
景気の下振れ、物価上昇、米国の政策動向、
中東情勢、金融資本市場の変動等に留意が必
要である。

地域要因に特段の変動はないが、画地の細分
化傾向が進みつつある。



個別的要因に変動はない。南道路で日照等に
優り、競争力を有する。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０２
０６
-14		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７０２
０８
-26		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西7m市道、
北西4m、角地
１住居
高度3種最高20m
(80,200)
c １０７０２
０７
-12		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
d １０７０２
０２Ｄ
-38		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、南西3.2m、
角地
１中専
高度2種最高15m
(80,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
318,919  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
330,400 		 100
[  97.0]
340,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
396,466  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.1]
323,209 		 100
[ 107.1]
301,782 
311,000 
c (　           ) 
318,853  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
338,375 		 100
[  86.4]
391,638 
403,000 
d (　           ) 
241,588  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
242,995 		 100
[  89.1]
272,722 
281,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +26.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +2.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    314,000 円／㎡]  



川崎多摩 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,183,275 
1,254,888 
5,928,387 
4,239,090 
1,689,297 		 （　0.9479）
1,601,285 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     38,125,833 円　　　　（　    227,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   168 ㎡     15.0 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅、単身者向けの１ＬＤＫ、平均専有面積３３㎡程度を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,058 
205,800 		 1.0  205,800 
1.0  205,800 

 2～ 3		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,100 
210,000 		 1.0  210,000 
1.0  210,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

625,800 		 625,800 
625,800 
⑨年額支払賃料        625,800 円　×　12ヶ月　＝　       7,509,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,509,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       623,297 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,886,303 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           625,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,739 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          625,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         291,233 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,183,275 円　　　　（　        42,758 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 301,500 円  　　　　     60,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,288 円  　　　        7,509,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      512,500 円  　　　　     60,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,300 円  　　　　     60,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,300 円  　　　　     60,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべきその他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,254,888 円　（　　　　　　         7,470 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,239,090 円  
（　　　　　        25,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,183,275 円      
②総費用 1,254,888 円      
③純収益　①－② 5,928,387 円      
④建物等に帰属する純収益 4,239,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,689,297 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,601,285 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,125,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     227,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区布田１４８６番２
 0212000201304-0000
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備考