令和7年1月6日　提出 川崎多摩 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -21 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘   TEL.

鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅仙谷３丁目８番７ ｢菅仙谷３－８－３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 京王稲田堤 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 京王稲田堤駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現 状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多摩区及び隣接区内の徒歩限界圏を含むバス便の住宅地域一帯と判定した。需要者は、都心部へ通勤す る一次又は二次取得者が中心であるが、分割可能な画地や未利用地は分譲素地を求める不動産業者である。バス便主体 であるが住環境は良好であり、需給は均衡している。市場での価格帯は画地規模により異なるが、土地で３，０００万 円台、新築戸建で４，０００万円台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には一般住宅が建ち並び、アパート等の収益物件はほとんど見られず、戸建住宅の賃貸市場も形成されていな いのが実情であり、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なことから収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。周辺 では自用目的の取引が中心で、市場の実態を反映した実証的な比準価格は説得力を有する。以上から、不動産市場の動 向、単価と総額との関連の検討を踏まえつつ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。ただし、海外 景気の下振れ、物価上昇、米国の政策動向、 中東情勢、金融資本市場の変動等に留意が必 要である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境良好な住宅 地域で、地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。南東道路で日照等 に優り、競争力を有する。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％