令和7年1月14日　提出 川崎多摩 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -7 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２ ｢生田３－９－３｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 中野島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域の属する町は北東側 を走る府中街道と南側を流れ る山下川とに挟まれている。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ南武線　　　　　 中野島駅南方 1.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 府中街道の背後に位置する低層住宅地域である。最寄駅から徒歩限界圏に存するが、バス便で小田急線沿線駅も 利用可能である。価格時点現在、コスト高に因る実質賃金低下等のリスクが価格水準の動向予測を困難にする。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩区内等において「中野島」駅等のＪＲ南武線沿線駅及び「生田」駅等の小田急小田原線沿線駅を最寄 駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内の低層住宅地域等である。（適した事例資料が少ない場合、当該枠内で時間的に資料 収集範囲を広げざるを得ない。）需要者は小田急小田原線沿線に居住している３０～４０歳前半の一次取得者が中心で ある。市場において土地は３５坪程度で２５百万円程度、また新築戸建住宅は４千万円前後が需要の中心と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映すべく近隣地域の特性を再考察する。近隣地域ではマンション等も存在 するが、案件としては自用目的での取引が中心である。地主の節税対策としての収益物件に関して土地価格に照応する 賃料市場が十分に形成されていない。以上から比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討を 踏まえ、資料の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [109.7] [100.0] 100 252,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最新（毎年３月更新）の資料は多摩区（川崎 市）人口の自然増減率は△０．０６（△０． １５）％、また社会増減率は０．５５（０． ４９）％と示す。 空閑地に対するミニ開発・建売住宅の底堅い 需要が顕在化している。近隣地域に対しその 利便性等が好感されている。価格水準は上昇 基調で推移する。 リビングを南側に設ければ日照・通風等に関 して居住の快適性は確保でき得る。近隣地域 の中庸的画地としての選好性は潜在的に維持 されると考える。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％