令和7年1月15日　提出 川崎多摩 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -4 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.

鑑定評価額 49,600,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅５丁目１０９６番８ ｢菅５－１２－１６｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 京王稲田堤 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 京王稲田堤駅北西方 450m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、駅から徒歩圏の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に特 段の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南武線、京王相模原線沿線の各駅から、概ね徒歩圏の住宅地域である。需要者は川崎市内の一次取得 者のほか、圏外からの転入者もみられる。２路線が利用でき、需要者に厚みがあり、都心へのアクセスが良い事から需 要は底堅い。令和５年８月～令和６年６月にＪＲ南武線「稲田堤」駅で橋上駅舎及び南北自由通路の供用開始により利 便性が向上している。土地は３０００万円～３５００万円、新築戸建は４０００万円台を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 京王稲田堤駅及びＪＲ稲田堤駅から平坦な徒歩ルートの住宅地域で、周囲にはアパート等がみられるが、これらは旧来 からの地主による、収益目的というよりも、節税や土地の有効活用等を目的としたものが多く、土地価格水準に見合う 賃料・一時金等が収受できないため、収益価格は低位に試算されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重 視し収益価格を参考とし、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [ 88.4] [100.0] 100 313,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    299,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金 利等を背景に持ち直している。今後、金利動 向、海外経済の減速、米国関税政策等を注視 する必要がある。 ＪＲ南武線「稲田堤」駅は令和５年８月の自 由通路（南側）及び橋上駅舎の使用開始に続 き、令和６年６月に、北側自由通路の使用が 開始されている。 対象標準地は北側道路で、住環境は普通であ る。形状（台形）による減価はない。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％