別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
川崎多摩 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -2 神奈川県 神奈川第2 氏名  不動産鑑定士 西 清貴   TEL.
鑑定評価額 71,100,000 円  1㎡当たりの価格 447,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
340,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川崎市多摩区登戸新町52番3
②地積
 (㎡)
159  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.5
共同住宅

RC4
一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
北西6m市道 水道、ガス、下水 登戸

700m
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南    70 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
登戸駅北西方

700m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
駅徒歩圏内の街路が整然と配された住宅地域であり、今後も現状を維持して行くものと予測する。今後の地価動
向は、登戸駅周辺の土地区画整理事業の進展に伴い、安定的に推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           456,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           292,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市多摩区内のJR南武線及び小田急線各駅から徒歩圏内の圏域である。需要者の中心は、新宿及び
川崎方面に勤務する一次及び二次取得者層である。登戸駅周辺の土地区画整理事業による商業地の整備に伴い、登戸駅
徒歩圏内の住宅地の需要は高まっている。自用の住宅のほか、投資用のマンション一棟の取引も見られる。地価は、上
昇傾向が認められる。市場の中心価格帯は、土地は、7千万円前後、新築建物付で9千万円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
登戸駅徒歩圏に位置し、大学生、社会人の単身者を中心にマンション賃貸需要が見込まれるため、収益物件の取引も見
られる。一方、登戸駅徒歩圏内の住宅地は、自用の戸建住宅の需要も根強く、地価は取引事例の比較により形成される
傾向が強い。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を中心とし、賃貸用建物の賃貸収益から算定された
収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川崎多摩 -5                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        305,000 円/㎡
[104.6]
100
100
[103.0]
100
[ 69.3]
[100.0]
100
447,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          421,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
個人消費の持ち直しや企業収益の改善等、景
気は緩やかに回復している。ただし、中国の
景気悪化やアメリカの政策動向等に注視が必
要である。

登戸駅周辺の土地区画整理事業の進展により
、戸建及び賃貸物件の需要は高まっている。
地価は、上昇傾向が認められる。


個別的要因に特段の変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -5.0
環境       -24.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.2 %  %
3 試算価格算定内訳 川崎多摩 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10702
06D
-23
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
長方形 南東5m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,200)
b 10702
08
-1
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,200)
c 10702
08D
-3
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地




2住居
高度3種最高20m
(70,200)
d 10702
06
-15
川崎市多摩区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
西6m、角地




1中専
高度2種最高15m
(80,200)
e 10702
03
-24
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西4.2m市道
、中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,168)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
537,841  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

549,329 
100
[  99.0]

554,878 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

555,000 
b (            
519,068  
100
[ 100.0]
[ 106.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 120.0]

461,971 
100
[  98.0]

471,399 

471,000 
c (            
563,884  
100
[ 100.0]
[ 106.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 123.6]

487,240 
100
[ 101.0]

482,416 

482,000 
d (            
323,512  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[   /  ]
100
[  92.7]

359,807 
100
[  87.1]

413,096 

413,000 
e (            
408,127  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

412,528 
100
[  90.4]

456,336 

456,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.52 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.52 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地     +20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.52 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地     +23.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.52 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境     -11.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.52 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -4.0 環境      -2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     456,000 円/㎡]  



川崎多摩 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,234,604 

1,769,737 

7,464,867 

5,417,620 

2,047,247 
( 0.9541
1,953,278 
  4.5 -  0.3 )
4.2%  
⑧収益価格       46,506,619 円    (     292,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川崎多摩 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 94.00 RC4 376.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高15m
70 %   200 %   200 %   159 ㎡      9.8 m x   16.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 4階建共同住宅、1DK30㎡×2戸、2DK42㎡×6戸 ⑦有効率   83.8 %
の理由
標準的な賃貸用住宅の有効率を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
94.00 

65.0 

61.10 

2,470 

150,917 
1.0  150,917 
1.0  150,917 

 2 2
住宅
94.00 

90.0 

84.60 

2,483 

210,062 
1.0  210,062 
1.0  210,062 

 3 3
住宅
94.00 

90.0 

84.60 

2,500 

211,500 
1.0  211,500 
1.0  211,500 

 4 4
住宅
94.00 

90.0 

84.60 

2,510 

212,346 
1.0  212,346 
1.0  212,346 

    

 

 

 

 

 
   
   


376.00 

83.8 

314.90 


784,825 
784,825 
784,825 
⑨年額支払賃料        784,825 円 × 12ヶ月 =        9,417,900 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      314.90 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,417,900 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         565,074 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,852,826 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           784,825 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            7,377 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          784,825 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          374,401 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,234,604 円    (         58,079 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,590 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,483 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
川崎多摩 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 435,500 円           87,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 282,537 円             9,417,900 ×       3.0 %
③公租公課  土地               137,200 円     査定額
 建物               740,300 円           87,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        87,100 円           87,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,100 円           87,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,769,737 円 (              11,130 円/㎡)  (経費率    19.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 28 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 87,100,000 円                          設計監理料率
  225,000 円/㎡ ×      376.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0622        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0482 ×  40 % + 0.0615 ×  40 % + 0.0914 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,417,620 円  
(             34,073 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,234,604 円      
②総費用 1,769,737 円      
③純収益 ①-② 7,464,867 円      
④建物等に帰属する純収益 5,417,620 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,047,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,953,278 円      

  (                         12,285 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                              46,506,619 円


(                       292,000 円/㎡)
4 不動産ID 川崎多摩 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  川崎市多摩区登戸新町52番3
0212000196984-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
川崎多摩 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -2 神奈川県 神奈川第2 氏名  不動産鑑定士 藤井 一嘉   TEL.
鑑定評価額 70,800,000 円  1㎡当たりの価格 445,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
340,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川崎市多摩区登戸新町52番3
②地積
 (㎡)
159  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.5
共同住宅

RC4
一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
北西6m市道 水道、ガス、下水 登戸

700m
(2)



①範囲 東    80 m、西   100 m、南    70 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
区画整理された古くからの駅
徒歩圏の住宅地域


基準方位・北6m市
交通

施設
登戸駅北西方

700m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
駅徒歩圏の住環境が比較的良好な住宅地域で、今後も現環境を維持するものと予測する。交通利便性及び住環境
の優位性は維持されており、先行き金利上昇の懸念が残るものの、地価は今後、強含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           457,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           317,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市多摩区内の小田急小田原線、JR南武線沿線の駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は川崎市内、東
京都区部に通勤する一次及び二次取得者層が中心である。また交通利便性が良好であることから、アパート等の投資用
不動産の需要も多く、根強い需要が認められる。土地のみの供給は少なく、新築建売住宅、中古住宅の供給が大部分で
ある。新築建売住宅の供給も少なく、希少性もあるため、中心となる価格帯は総額で6000万円を超えている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は登戸駅徒歩圏で賃貸マンションやアパート等の収益用不動産も混在する地域である。市場においては自用目
的の取引の他に、投資用目的の取引も見られる。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位
に求められた。一方、比準価格は実勢を反映し、説得力ある価格と判断される。そこで比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討、単価と総額との関連の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川崎多摩 -5                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        305,000 円/㎡
[104.6]
100
100
[103.0]
100
[ 69.3]
[100.0]
100
447,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          421,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当区は首都圏のベッドタウン。人口は微増で
推移。高齢化人口比率は市平均より低い。景
気は回復基調で推移。先行き、金利の上昇が
懸念されている。

登戸駅徒歩圏住宅地域はその交通利便性、周
辺の土地区画整理事業の進展等から需要が根
強い。近隣地域の地価は上昇傾向で推移した


北西道路ではあるが、駅徒歩圏で収益用とし
ての需要も期待できる規模であり、市場競争
力は優る。個別的要因の変動は認められない
行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -5.0
環境       -24.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.7 %  %
3 試算価格算定内訳 川崎多摩 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10702
08
-1
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,200)
b 10702
08
-5
川崎市多摩区

底地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地




2住居
高度3種最高20m
(70,200)
c 10702
08
-12
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
長方形 東12m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,200)
d 10702
08D
-3
川崎市多摩区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地




2住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
519,068  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 125.0]

440,170 
100
[  98.0]

449,153 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

449,000 
b (     221,364
442,728  
100
[ 100.0]
[ 105.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 113.3]

413,421 
100
[  99.9]

413,835 

414,000 
c (            
469,734  
100
[ 100.0]
[ 107.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

481,354 
100
[  98.9]

486,708 

487,000 
d (            
563,884  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 123.6]

483,590 
100
[ 101.0]

478,802 

479,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地     +25.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.48 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -3.0
画地     +13.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.46 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地     +23.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     457,000 円/㎡]  



川崎多摩 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,412,162 

1,774,938 

7,637,224 

5,417,620 

2,219,604 
( 0.9541
2,117,724 
  4.5 -  0.3 )
4.2%  
⑧収益価格       50,422,000 円    (     317,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川崎多摩 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 94.00 RC4 376.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高15m
70 %   200 %   200 %   159 ㎡      9.8 m x   16.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 4階建共同住宅、1K26.7㎡×2戸、2K37.8㎡×6戸を想定 ⑦有効率   83.8 %
の理由
類似建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
94.00 

65.0 

61.10 

2,395 

146,335 
1.0  146,335 
1.0  146,335 

 2 2
住宅
94.00 

90.0 

84.60 

2,521 

213,277 
1.0  213,277 
1.0  213,277 

 3 3
住宅
94.00 

90.0 

84.60 

2,546 

215,392 
1.0  215,392 
1.0  215,392 

 4 4
住宅
94.00 

90.0 

84.60 

2,559 

216,491 
1.0  216,491 
1.0  216,491 

    

 

 

 

 

 
   
   


376.00 

83.8 

314.90 


791,495 
791,495 
791,495 
⑨年額支払賃料        791,495 円 × 12ヶ月 =        9,497,940 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      314.90 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,497,940 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         474,897 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,023,043 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           791,495 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            7,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          791,495 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          381,600 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,412,162 円    (         59,196 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,630 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,521 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
川崎多摩 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 435,500 円           87,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 284,938 円             9,497,940 ×       3.0 %
③公租公課  土地               140,000 円     査定額
 建物               740,300 円           87,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        87,100 円           87,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,100 円           87,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,774,938 円 (              11,163 円/㎡)  (経費率    18.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 28 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 87,100,000 円                          設計監理料率
  225,000 円/㎡ ×      376.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0622        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0482 ×  40 % + 0.0615 ×  40 % + 0.0914 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,417,620 円  
(             34,073 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,412,162 円      
②総費用 1,774,938 円      
③純収益 ①-② 7,637,224 円      
④建物等に帰属する純収益 5,417,620 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,219,604 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,117,724 円      

  (                         13,319 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                              50,422,000 円


(                       317,000 円/㎡)
4 不動産ID 川崎多摩 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  川崎市多摩区登戸新町52番3
0212000196984-0000
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備考