別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎高津 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 9-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５外
 ②地積
　(㎡)		 1,111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度3種最高20m
台形
1:1.2		 作業所兼事務所

Ｓ4		 中小規模工場、作業
所等が建ち並ぶ工業
地域		 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 久地

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 久地駅北東方

1.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場、作業所等が建ち並ぶ内陸型工業地域であり、今後も当面は現状のまま推移すると予測されるが
、住宅への転用も一部見られることから、将来的に徐々に住宅地への移行が進んでいくものと想定される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市内の内陸型工業地域。中小規模の工場が主体であるが、利便性が比較的良好であるた
め、戸建住宅やマンション等も混在する。需要者の中心は、工場又は倉庫用地として自社利用することを目的とする法
人事業者等である。最近では自動車交通の利便性の向上や物流用地の需要の高まりを受け、物流業者による土地取得も
見受けられる。工業地の取引価格は規模や利用目的等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工業地の取引は少なく、収集した取引事例はやや広範囲に及んだが、適切に補修正を行って比準価格は求められており
、信頼性の高い価格が得られた。一方、近隣地域は工場や作業所が主体であり、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないことから、収益価格はやや低位に試算された。需要者は実需中心であり、市場流通性を重視することから、比
準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    210,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.7]		 [100.0]
100		 250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    241,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の工業地の需給は安定しており、自動車
交通の利便性の向上及び物流施設の需要の高
まりを受けて、工業地の地価は上昇傾向で推
移している。

地域要因に特段の変動はない。工場又は倉庫
用地のほか、戸建住宅やマンション用地とし
ての需要も見込め、工業地の需要は堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０１
-13		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北8m県道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７０４
０７
-19		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12.8m市道、
東6m、二方路
準工
高度5種最高20m
(80,200)
c １０７０４
０９
-15		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
d １０７０４
０７
-23		 横浜市鶴見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.2m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
e １０７０７
０４
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、南東6m、
角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,009  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
254,983 		 100
[ 101.8]
250,474 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
231,288  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
246,225 		 100
[  99.1]
248,461 
248,000 
c (　           ) 
259,138  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
266,394 		 100
[ 106.0]
251,315 
251,000 
d (　           ) 
349,251  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
300,065 		 100
[ 119.6]
250,890 
251,000 
e (　           ) 
170,836  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
172,176 		 100
[  70.3]
244,916 
245,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



川崎高津 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,477,499 
6,171,016 
28,306,483 
19,699,200 
8,607,283 		 （　0.9725）
8,370,583 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    214,630,333 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 600.00 Ｓ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度3種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,111 ㎡     33.3 m x   38.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建の工場兼事務所の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 工場兼事務所
1,800.00 
100.0 
1,800.00 
1,676 
3,016,800 		 3.0  9,050,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
100.0 
1,800.00 

3,016,800 		 9,050,400 
0 
⑨年額支払賃料      3,016,800 円　×　12ヶ月　＝　      36,201,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,201,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,810,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,391,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,050,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          85,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,477,499 円　　　　（　        31,033 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,676 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 864,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 362,016 円  　　　       36,201,600　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,921,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,448,000 円  　　　　    288,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,171,016 円　（　　　　　　         5,554 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 288,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 50 ％　＋　0.0731 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,699,200 円  
（　　　　　        17,731 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,477,499 円      
②総費用 6,171,016 円      
③純収益　①－② 28,306,483 円      
④建物等に帰属する純収益 19,699,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,607,283 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,370,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,534 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    214,630,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５
 0212000334384-0000
2 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番６
 0212000334385-0000
3 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番７
 0212000334386-0000
4 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番８
 0212000334387-0000
5 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番１２
 0212000334391-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎高津 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 9-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５外
 ②地積
　(㎡)		 1,111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度3種最高20m
台形
1:1.2		 作業所兼事務所

Ｓ4		 中小規模工場、作業
所等が建ち並ぶ工業
地域		 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 久地

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 内陸型の工業地域 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 久地駅北東方

1.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に影響を及ぼす地域要因の変動は特に見られないが、一部に住宅地域への移行する敷地も見られる。当
面は工場、作業所等の現状で推移するものと予測するが、住宅地へ移行が今後進む可能性を有している。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は川崎市、横浜市及び近接する市内に位置する工業地を主とし、これと代替性の及ぶ工業地域一帯で
ある。主な需要者の属性は、工場として利用または倉庫業等を行う法人等が中心となる。市場の需給動向は、倉庫地、
工場等への設備投資、自己利用目的の用地取得の需要、物流用地としての需要が好調であること等、工業地の不動産市
場での需要は堅調を維持している。工業地の市場での中心価格帯は個別性により異なるため形成はされていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏の類似地域内における取引事例から得られた比準価格は、要因比較等も適切に行われており、市場性が反映
され価格の精度は高いものと判断する。一方、最有効使用を前提とした建物を想定した収益価格はやや低位に求められ
たが、工場倉庫の一棟貸しにおける想定項目を含み、精度はやや低いものと判断した。したがって、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量の上、標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    210,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 249,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    241,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利、資金調達環境等に変化はなく、良好な
状況が続いており、物流及び倉庫適地、設備
投資を見込む工業地への需要は強く、地価は
上昇している。

都心との価格差があり、物流適地以外の倉庫
地への需要もあり、内陸工業地への投資需要
も見られることから、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０１
-13		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北8m県道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７０１
０５Ｄ
-7		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北11m市道、
西8m、角地
準工
高度3種最高20m
(80,200)
c １０７０１
０１Ｄ
-8		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
西8m、南25m、
三方路
工業
高度4種最高20m
(70,200)
d １０７０１
０７
-14		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東5.8m市道
、南西5.8m、
北東4m、
北西4m、
四方路
準工
高度3種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,009  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
255,731 		 100
[ 100.9]
253,450 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
253,000 
b (　           ) 
388,727  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
330,229 		 100
[ 118.8]
277,971 
278,000 
c (　           ) 
177,616  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
177,109 		 100
[  70.3]
251,933 
252,000 
d (　           ) 
417,946  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
406,801 		 100
[ 132.5]
307,020 
307,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    261,000 円／㎡]  



川崎高津 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,616,914 
6,636,980 
29,979,934 
22,081,500 
7,898,434 		 （　0.9725）
7,681,227 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    196,954,538 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 600.00 Ｓ3 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度3種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,111 ㎡     33.3 m x   38.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建の工場、事務所の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 工場
1,800.00 
100.0 
1,800.00 
1,780 
3,204,000 		 3.0  9,612,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
100.0 
1,800.00 

3,204,000 		 9,612,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,204,000 円　×　12ヶ月　＝　      38,448,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,448,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,922,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,525,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,612,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,616,914 円　　　　（　        32,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,784 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 945,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 384,480 円  　　　       38,448,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,677,500 円  　　　　    315,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,636,980 円　（　　　　　　         5,974 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 10 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 315,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0701     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 50 ％　＋　0.0731 ×  40 ％　＋ 0.1230 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,081,500 円  
（　　　　　        19,875 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,616,914 円      
②総費用 6,636,980 円      
③純収益　①－② 29,979,934 円      
④建物等に帰属する純収益 22,081,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,898,434 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,681,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,914 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,954,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５
 0212000334384-0000
2 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番６
 0212000334385-0000
3 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番７
 0212000334386-0000
4 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番８
 0212000334387-0000
5 　川崎市高津区宇奈根字山野７３１番１２
 0212000334391-0000
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