別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎高津 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 725,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区下作延２丁目２５２番２
｢下作延２－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北東15m市道 水道、ガス、下水 溝の口

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       187 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区役所等にも近い商業地域 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 溝の口駅北西方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には行政機関等も存し、発展性が見込まれる地域である。立地、資金調達環境、用途の多様性等により地価
は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    602,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高津区及びその周辺区、横浜市内の商業地域である。需要者の中心は事業又は投資目的で事務所、店舗用
地等を求める個人又は法人事業者、不動産業者等である。立地に優る規模がまとまった画地については、マンション開
発業者も含まれる。駅との接近性に優り住居系用途の賃貸需要も認められ、需要は底堅い。商業地の取引は、取引当事
者間の個別的事情及び取引目的、画地条件等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。貸店舗や賃貸マンション等が多く、店舗、事務所及び共同住
宅等の賃貸需要が認められるが、収益価格は試算に当たり、高騰する建築費等、各数値について想定要素が多い。一方
、現実の取引価格を基礎として試算された比準価格の信頼性は高い。以上より、市場の実勢を反映した比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高津 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    684,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の
下振れ等のリスク、物価上昇、金融資本市場
の変動等の不動産市場への影響に留意が必要
である。

東急田園都市線主要駅から近く、用途の多様
性、高度利用も認められる。需要は底堅く、
地価は上昇傾向である。地域要因に特段の変
動はない。

商業地として、画地規模、形状は概ね標準的
で、市場競争力は普通程度。個別的要因に特
段の変動はない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.4 ％ +6.0 ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０２Ｄ
-20		 川崎市高津区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
東4m、二方路
商業

(100,400)
b １０７０１
０２Ｄ
-39		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.3m県道
、中間画地
商業

(100,358)
c １０７０１
０２Ｄ
-38		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
商業

(100,300)
d １０７０１
０１Ｄ
-20		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
e １０７０１
０９Ｄ
-4		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m県道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    585,006) 
731,258  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.6]
935,605 		 100
[ 124.7]
750,285 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
750,000 
b (　           ) 
668,349  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
761,918 		 100
[ 106.0]
718,791 
719,000 
c (　           ) 
1,022,077  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,106,909 		 100
[  95.0]
1,165,167 
1,170,000 
d (　           ) 
647,773  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
739,109 		 100
[  98.5]
750,364 
750,000 
e (　           ) 
494,800  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
535,868 		 100
[  82.9]
646,403 
646,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    740,000 円／㎡]  



川崎高津 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,056,178 
3,849,803 
16,206,375 
11,888,800 
4,317,575 		 （　0.9385）
4,052,044 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    112,556,778 円　　　　（　    602,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 134.73 ＲＣ6 645.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   187 ㎡     11.5 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅　１階店舗はフロア貸し。２～６階は住宅、ファミリータイプ、全９戸。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 周辺の同種建物の有効率等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
134.73 
73.7 
99.26 
4,697 
466,224 		 6.0  2,797,344 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
113.65 
91.1 
103.55 
2,630 
272,337 		 1.0  272,337 
1.0  272,337 

 3～ 5		 住宅
113.65 
91.1 
103.55 
2,690 
278,550 		 1.0  278,550 
1.0  278,550 

 6～ 6		 住宅
56.65 
82.2 
46.55 
2,780 
129,409 		 1.0  129,409 
1.0  129,409 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
645.98 
86.7 
560.01 

1,703,620 		 4,034,740 
1,237,396 
⑨年額支払賃料      1,703,620 円　×　12ヶ月　＝　      20,443,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,443,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,022,172 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,421,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,034,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,330 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,237,396 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         596,580 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,056,178 円　　　　（　       107,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,697 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 965,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 613,303 円  　　　       20,443,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,640,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,849,803 円　（　　　　　　        20,587 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     645.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,888,800 円  
（　　　　　        63,576 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,056,178 円      
②総費用 3,849,803 円      
③純収益　①－② 16,206,375 円      
④建物等に帰属する純収益 11,888,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,317,575 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,052,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,669 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,556,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     602,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区下作延二丁目２５２番２
 0212000377476-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
川崎高津 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 725,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区下作延２丁目２５２番２
｢下作延２－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北東15m市道 水道、ガス、下水 溝の口

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       187 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 溝の口駅北西方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 溝の口駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、近隣地域内において特段の変動要因は認められず今後も現状を維持
して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    753,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    584,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高津区及び隣接区内の商業地域一帯と把握した。需要者の中心は自用目的で店舗事務所用地を求める法人
事業者や投資用マンションや店舗事務所用地を求める不動産業者、纏まった規模の画地であればマンションデベロッパ
ーも想定される。商業地の取引は、当事者間の個別的事情や事業内容、土地の個別性等により幅が見られ、需要の中心
となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は溝の口駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、自用店舗事務所地としての取引のほか、賃貸マンションや賃貸
店舗事務所ビル等の収益目的の取引も見られる。商業地の取引において、収益価格は重要な指標となることから、市場
の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に、単価と総額の関連にも留意して、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川崎高津 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    684,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れが景気下押しのリスクとなっており、今
後の金融資本市場、物価等の変動に注視する
必要がある。

溝の口駅に近い幹線道路沿いの商業地域で地
域要因に特段の変動はない。容積率を活用し
た店舗付マンション用地としての利用が多い
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.4 ％ +6.0 ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０１Ｄ
-18		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8.4m県道
、中間画地
近商
都市計画道路
(90,300)
b １０７０１
０２Ｄ
-20		 川崎市高津区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
東4m、二方路
商業

(100,400)
c １０７０１
０２Ｄ
-39		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.3m県道
、中間画地
商業

(100,358)
d １０７０１
１０Ｄ
-2		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東14.9m市
道、
南東5.4m、
角地
２住居
高度3種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
506,222  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
602,967 		 100
[  79.5]
758,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
758,000 
b (　    585,006) 
731,258  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.6]
915,339 		 100
[ 122.2]
749,050 
749,000 
c (　           ) 
668,349  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
749,254 		 100
[  98.8]
758,354 
758,000 
d (　           ) 
628,220  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
669,503 		 100
[  90.2]
742,243 
742,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    753,000 円／㎡]  



川崎高津 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,493,534 
3,981,257 
16,512,277 
12,320,000 
4,192,277 		 （　0.9385）
3,934,452 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    109,290,333 円　　　　（　    584,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 134.73 ＲＣ6 645.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   187 ㎡     11.5 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階～６階は平均専有面積５０㎡程度の２ＤＫタイプの住宅を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 類似の建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
134.73 
73.7 
99.26 
4,478 
444,486 		 6.0  2,666,916 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
113.65 
91.1 
103.55 
2,776 
287,455 		 1.0  287,455 
1.0  287,455 

 3～ 5		 居宅
113.65 
91.1 
103.55 
2,821 
292,115 		 1.0  292,115 
1.0  292,115 

 6～ 6		 居宅
56.65 
82.2 
46.55 
2,821 
131,318 		 1.0  131,318 
1.0  131,318 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
645.98 
86.7 
560.01 

1,739,604 		 3,962,034 
1,295,118 
⑨年額支払賃料      1,739,604 円　×　12ヶ月　＝　      20,875,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,875,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,043,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,831,486 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,962,034 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,295,118 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         624,409 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,493,534 円　　　　（　       109,591 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,478 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,000,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 626,257 円  　　　       20,875,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      255,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,700,000 円  　　　　    200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,981,257 円　（　　　　　　        21,290 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     645.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,320,000 円  
（　　　　　        65,882 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,493,534 円      
②総費用 3,981,257 円      
③純収益　①－② 16,512,277 円      
④建物等に帰属する純収益 12,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,192,277 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,934,452 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,290,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     584,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区下作延二丁目２５２番２
 0212000377476-0000
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