別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎高津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 5-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 311,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区溝口１丁目３５１番４
｢溝口１－８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 医院

ＳＲＣ9F1B		 中層店舗、銀行等が
混在する駅に近い商
業地域		 北10m市道 水道、ガス、下水 溝の口

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 溝の口駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。溝の口駅前の商業地域であり、人通りは多く、
商業繁華性も高く商業地の需要は旺盛であることから、今後も地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高津区及び周辺区内に存する駅周辺の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、店舗兼事務所用地とし
ての取得を目論む賃貸経営事業者、不動産業者等である。ノクティプラザをはじめ各種商業施設が集積する溝の口駅前
の商業地域であり、人通りは多く繁華性が高いため、商業地の需要は旺盛である。商業地の取引価格は規模や繁華性の
程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 溝の口駅周辺の繁華性の高い商業地の事例を多数収集し、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信頼性の
高い価格が得られた。一方、近隣地域は商業繁華性は高いが、土地価格の上昇に見合った賃料の上昇には至っておらず
、収益価格はやや低位に試算された。需要者は収益性のほか周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎幸 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,700,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.4]		 [100.0]
100		 2,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引は少ないが、マンション
素地需要が旺盛なこともあり、潜在的な用途
の多様性から商業地の地価は上昇傾向で推移
している。

地域要因に特段の変動はない。溝の口駅前の
商業地域であり、人通りは多く商業繁華性が
高いことから、商業用途の需要は旺盛である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０８Ｄ
-22		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m私道、
北1.2m、
二方路
商業

(100,240)
b １０７０１
０２Ｄ
-38		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
商業

(100,300)
c １０７０１
０７
-24		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.7m市道、
中間画地
商業

(100,342)
d １０７０１
０９Ｄ
-3		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
南東7.4m、
北西5.3m、
三方路
商業

(100,400)
e １０７０１
０５Ｄ
-1		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,098,485  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,245,705 		 100
[  55.6]
2,240,477 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,240,000 
b (　           ) 
1,022,077  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,124,285 		 100
[  51.0]
2,204,480 
2,200,000 
c (　           ) 
1,333,853  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,427,223 		 100
[  60.5]
2,359,046 
2,360,000 
d (　           ) 
1,259,402  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,358,539 		 100
[  57.2]
2,375,068 
2,380,000 
e (　           ) 
1,291,959  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,537,431 		 100
[  66.6]
2,308,455 
2,310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,300,000 円／㎡]  



川崎高津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,158,320 
5,592,222 
21,566,098 
10,715,600 
10,850,498 		 （　0.9592）
10,407,798 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    297,365,657 円　　　　（　  2,150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 ＲＣ5 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   138 ㎡      8.4 m x   16.9 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所（１～２階は店舗、３～５階は事務所）を想定した。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
85.0 
89.25 
7,388 
659,379 		 10.0  6,593,790 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
105.00 
80.0 
84.00 
5,910 
496,440 		 8.0  3,971,520 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
4,433 
395,645 		 6.0  2,373,870 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.00 
84.0 
441.00 

2,342,754 		 17,686,920 
0 
⑨年額支払賃料      2,342,754 円　×　12ヶ月　＝　      28,113,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     441.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,113,048 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,124,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,988,526 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,686,920 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         169,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,158,320 円　　　　（　       196,799 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 890,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,124,522 円  　　　       28,113,048　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,708,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,513,000 円  　　　　    178,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,592,222 円　（　　　　　　        40,523 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 178,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0567 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,715,600 円  
（　　　　　        77,649 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,158,320 円      
②総費用 5,592,222 円      
③純収益　①－② 21,566,098 円      
④建物等に帰属する純収益 10,715,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,850,498 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,407,798 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       75,419 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    297,365,657 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区溝口一丁目３５１番４
 0212000437579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎高津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 5-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　落合　繁雄   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区溝口１丁目３５１番４
｢溝口１－８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 医院

ＳＲＣ9F1B		 中層店舗、銀行等が
混在する駅に近い商
業地域		 北10m市道 水道、ガス、下水 溝の口

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華性の高い商業地域 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 溝の口駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業集積度が高く、商圏も広い商業地域であり、区内商業地域及び近接する二子玉川周辺の商業性とは異なり、
これら地域とは直接的な競合関係にはない。当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は川崎市及び横浜市の中心商業地域であるが、より広域的には東京区部も含まれる。需要者は小規模なもの
は個人資産家、投資家も考えられるが、中心となるのは拠点にかかわらず一定の資本力を有する法人と見込まれる。溝
の口駅周辺は、広い商圏によって支えられている地域であるため、実需的指向も比較的強く、底堅い市場環境にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は都心接近性にも優れており、需要者の多くは収益性とともに、位置的な希少性や、都区部との比較におけ
る価格廉価性にも着目して意思決定を行うものであり、また、上記のような市場状況を考慮するならば、実証的な価格
である比準価格をより重視すべきと考える。したがって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、
更に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎幸 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,700,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 [100.0]
100		 2,220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替安定化、インバウンド復活等により、日
本経済は総じて回復傾向にあるが、ウクライ
ナ・中東情勢の推移、アメリカの施策等によ
る懸念も残る。

川崎市中北部における代表的な商業地域であ
り、十分な実需が発生しており、地価も相応
に上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０７
-24		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.7m市道、
中間画地
商業

(100,342)
b １０７０１
０８Ｄ
-22		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m私道、
北1.2m、
二方路
商業

(100,240)
c １０７０１
０９Ｄ
-3		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
南東7.4m、
北西5.3m、
三方路
商業

(100,400)
d １０７０１
０９
-18		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,333,853  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,419,220 		 100
[  56.5]
2,511,894 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,510,000 
b (　           ) 
1,098,485  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,210,553 		 100
[  55.1]
2,197,011 
2,200,000 
c (　           ) 
1,259,402  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,388,118 		 100
[  61.8]
2,246,146 
2,250,000 
d (　           ) 
1,482,702  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,630,972 		 100
[  69.9]
2,333,293 
2,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,320,000 円／㎡]  



川崎高津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,390,880 
6,919,139 
17,471,741 
9,195,900 
8,275,841 		 （　0.9395）
7,775,153 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    222,147,229 円　　　　（　  1,610,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 ＲＣ5 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   138 ㎡      8.3 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階は店舗、３～５階は事務所。いづれもフロア貸し。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 類似建物のレンダブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
85.0 
89.25 
7,200 
642,600 		 10.0  6,426,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
105.00 
80.0 
84.00 
4,600 
386,400 		 6.0  2,318,400 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
4,100 
365,925 		 6.0  2,195,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.00 
84.0 
441.00 

2,126,775 		 15,331,050 
0 
⑨年額支払賃料      2,126,775 円　×　12ヶ月　＝　      25,521,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     441.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,521,300 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,276,065 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,245,235 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,331,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         145,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,390,880 円　　　　（　       176,746 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 906,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 765,639 円  　　　       25,521,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,662,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,283,500 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,919,139 円　（　　　　　　        50,139 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,195,900 円  
（　　　　　        66,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,390,880 円      
②総費用 6,919,139 円      
③純収益　①－② 17,471,741 円      
④建物等に帰属する純収益 9,195,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,275,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,775,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,342 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    222,147,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,610,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区溝口一丁目３５１番４
 0212000437579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考