令和7年1月15日　提出 川崎高津 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎高津 -22 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.

鑑定評価額 43,100,000 円  １㎡当たりの価格 431,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市高津区末長４丁目１３９４番３ ｢末長４－２２－３９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が見られる住宅 地域 西7.3m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       101 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．３ ｍ市道 交通 施設 武蔵新城駅北西方 550m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅とマンションが混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測する。武蔵新 城駅徒歩圏で利便性及び住環境は良好であり、住宅需要は旺盛なため、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    431,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    340,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高津区及び隣接区内の最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は都心や川崎及び横浜中心部 に通勤する一次取得者層である。武蔵新城駅から徒歩圏で利便性が良好であるほか、一般住宅と中層マンションが混在 する区画整然とした閑静な住宅地が形成されており、住環境も良好であることから、住宅需要は依然として旺盛である 。市場の中心価格帯は、新築の小規模戸建住宅で５千万～６千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺に はアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。当 該地域は武蔵新城駅徒歩圏の利便性が良好な住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性等を重視することから 、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、指定基準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    401,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高津（県） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    416,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年の高津区の人口は微増傾向にあり、住宅 需要は全般的に概ね堅調である。駅徒歩圏の 住宅地を中心に地価は上昇傾向で推移してい る。 地域要因に特段の変動はない。武蔵新城駅か ら徒歩圏で利便性及び住環境は良好な住宅地 域であり、住宅需要は依然として旺盛である 。 個別的要因に変動はないが、西道路に面する 画地であり、日照等の点で若干優位性が認め られる。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％ +3.6 ％