別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎高津 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.
鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区坂戸２丁目２８３番１６
｢坂戸２－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北西6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 溝の口

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 溝の口駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の住宅地で地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測される。地価は、景気
の動向に左右されるが、概ね横這いから緩やかに上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高津区及び隣接区内の住宅地域一帯で、特に東急田園都市線二子新地駅～溝の口駅徒歩圏外住宅地との
価格牽連性が高い。需要者の中心は、都内及び川崎、横浜市内勤務の給与所得者等で、３０歳～４０歳の一次取得者層
である。都心との接近性に優れた地域で、底堅い住宅需要がある。不動産取引の中心はミニ開発された新築の小規模戸
建住宅で、総額５，０００万円前後が中心価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域内にはアパート等の収益物件も存するが、取引は自用目的が中心である。土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住快適性や利便性を重視する住宅地域であるので
比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評
価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    401,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[130.6]		 [102.0]
100		 333,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価が上昇傾向のなか、賃金の動向が注視さ
れている。金利は利上げの段階にあるが、川
崎市の住宅市場は根強い需要に下支えされ底
堅い。

最寄駅までやや距離のある住宅地で、住環境
に特段の変動はない。住宅需要から宅地は細
分化の傾向にある。


個別的要因に変動はない。代替・競争関係に
ある不動産と比較し、角地で競争力を有する
。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
１０
-19		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７０１
０９
-8		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,180)
c １０７０１
０９
-7		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
d １０７０１
０２
-4		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16m国道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(60,200)
e １０７０１
０２
-3		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m国道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
464,402  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
504,487 		 100
[ 114.9]
439,066 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
448,000 
b (　           ) 
389,640  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
323,124 		 100
[  97.8]
330,393 
337,000 
c (　           ) 
357,114  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
369,970 		 100
[  99.8]
370,711 
378,000 
d (　           ) 
286,231  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
329,484 		 100
[ 103.9]
317,116 
323,000 
e (　           ) 
409,357  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.5]
329,091 		 100
[ 101.9]
322,955 
329,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



川崎高津 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,633,039 
821,550 
3,811,489 
2,697,390 
1,114,099 		 （　0.9739）
1,085,021 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     26,463,927 円　　　　（　    228,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 ＬＳ3 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   116 ㎡      9.7 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸、ファミリータイプの共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,050 
129,150 		 1.0  129,150 
1.0  129,150 

 2～ 2		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,100 
132,300 		 1.0  132,300 
1.0  132,300 

 3～ 3		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,100 
132,300 		 1.0  132,300 
1.0  132,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
189.00 
100.0 
189.00 

393,750 		 393,750 
393,750 
⑨年額支払賃料        393,750 円　×　12ヶ月　＝　       4,725,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,725,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       283,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,441,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           393,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,701 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          393,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         187,838 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,633,039 円　　　　（　        39,940 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,500 円  　　　　     38,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,750 円  　　　        4,725,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,900 円  　　　　     38,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         821,550 円　（　　　　　　         7,082 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,697,390 円  
（　　　　　        23,253 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,633,039 円      
②総費用 821,550 円      
③純収益　①－② 3,811,489 円      
④建物等に帰属する純収益 2,697,390 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,114,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,085,021 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,463,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     228,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区坂戸二丁目２８３番１６
 0212000359824-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎高津 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　坂元　陽   TEL.
鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区坂戸２丁目２８３番１６
｢坂戸２－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北西6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 溝の口

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 溝の口駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は溝の口駅外延部に位置する概ねバス圏の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は存しな
いことから、当面は現状維持で推移すると見込まれる。なお、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、高津区及び周辺区における最寄り駅外延部に広がる概ねバス圏内の住宅地域一
円と把握した。また、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、都心部への通勤、通学を前提とした個人が想定さ
れる。当圏域における住宅市場としては土地で４，０００万円迄、新築戸建住宅で５，０００～６，０００万円程度と
考えられ、建築費等の上昇傾向が継続するものの、立地条件に優る物件等に係る需要は概ね堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、周辺地域において賃貸アパート、マンション等も散見されるが、自
己使用を前提とする需要が主となるため、賃料については元本価格に即応する水準に至っていない。即ち、当該地域に
おける取引は自己の居住若しくは小規模開発目的が中心であることを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、さらに、下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    401,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[130.8]		 [102.0]
100		 333,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 堅調な建設関連需要のほか製造業の改善など
景気は回復基調を示すが、物価高騰、米新大
統領の経済政策、中東情勢などのリスク要因
が指摘される。

地域要因に特段の変動はないが、供給物件の
不足及び立地の相対的優位性等の相互作用に
より、地価水準は上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０２
-5		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
南3m、角地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
b １０７０１
０７
-26		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０７０１
０９Ｄ
-29		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東3m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
d １０７０１
０３
-34		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.4m市道
、北西3.5m、
南東1.5m、
三方路
準工
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
599,536  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
582,423 		 100
[ 153.0]
380,669 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
388,000 
b (　           ) 
249,221  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
250,198 		 100
[  78.4]
319,130 
326,000 
c (　           ) 
327,343  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
350,990 		 100
[  95.8]
366,378 
374,000 
d (　           ) 
437,554  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
417,347 		 100
[ 100.0]
417,347 
426,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



川崎高津 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,809,330 
864,095 
3,945,235 
2,857,700 
1,087,535 		 （　0.9739）
1,059,150 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     25,832,927 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   116 ㎡      9.7 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫタイプ（６５㎡程度） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,004 
130,260 		 1.0  130,260 
1.0  130,260 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,109 
137,085 		 1.0  137,085 
1.0  137,085 

 3～ 3		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,109 
137,085 		 1.0  137,085 
1.0  137,085 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

404,430 		 404,430 
404,430 
⑨年額支払賃料        404,430 円　×　12ヶ月　＝　       4,853,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,853,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       242,658 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,610,502 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           404,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          404,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         194,986 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,809,330 円　　　　（　        41,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,109 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 205,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,595 円  　　　        4,853,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,500 円  　　　　     41,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべきその他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         864,095 円　（　　　　　　         7,449 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,857,700 円  
（　　　　　        24,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,809,330 円      
②総費用 864,095 円      
③純収益　①－② 3,945,235 円      
④建物等に帰属する純収益 2,857,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,087,535 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,059,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,832,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区坂戸二丁目２８３番１６
 0212000359824-0000
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備考