別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎高津 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 326,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区下作延４丁目６４２番２外
｢下作延４－２８－６４｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに共
同住宅が混在する住
宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 津田山

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 津田山駅南方

850m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成している。景気動向、周辺の土地利用状況等の
影響を受けつつ、今後も現状にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高津区内の住宅地域一帯で、需要者の中心は、川崎市中心部、東京都心に通勤する一次取得者層である。
最寄駅から徒歩圏で、生活利便性が比較的良好であり、周辺地域ではアパート、マンション等の建設も見られ、需要は
概ね堅調である。市場では販売総額を抑えるための敷地の細分化及び分割に伴う単価上昇が認められる。需要の中心と
なる価格帯は、新築建売住宅で土地建物総額４０００万円台後半から５０００万円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はアパート等も混在する地域であるが、取引市場では自用目的の取引が中心であり、現実の取引価格を基礎と
して試算された比準価格の信頼性は高い。一方、収益目的の取引はほとんど見られず、賃貸共同住宅を想定した収益価
格はやや低位に試算された。以上より、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検
討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[103.0]		 100
[143.6]		 [100.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇、
貸出金利の動向等の影響に留意が必要である
。川崎市の住宅地価は底堅く推移している。


最寄駅から徒歩圏内、溝の口駅も利用可能で
、生活利便性が認められる。地価は上昇傾向
で推移している。地域要因に特段の変動はな
い。

北道路に面するため、日照、通風等は標準的
である。規模、形状も平均的で、市場競争力
は普通程度。個別的要因に特段の変動はない
。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０３
-14		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０７０１
０３
-7		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０７０１
０９
-5		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
d １０７０１
０３
-6		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e １０７０１
０９Ｄ
-14		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,740  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.8]
329,653 		 100
[  96.9]
340,199 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
340,000 
b (　           ) 
378,443  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
384,438 		 100
[ 115.7]
332,271 
332,000 
c (　           ) 
418,970  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.1]
360,847 		 100
[ 105.0]
343,664 
344,000 
d (　           ) 
375,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
379,938 		 100
[  95.6]
397,425 
397,000 
e (　           ) 
422,777  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 152.9]
284,248 		 100
[  89.9]
316,182 
316,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    333,000 円／㎡]  



川崎高津 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,466,472 
405,003 
2,061,469 
1,308,300 
753,169 		 （　0.9719）
732,005 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     17,853,780 円　　　　（　    205,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 Ｗ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   87 ㎡      8.2 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅、１Ｋタイプ　各階２戸　平均専有面積約２４㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
2,200 
105,600 		 1.0  105,600 
1.0  105,600 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
2,262 
108,576 		 1.0  108,576 
1.0  108,576 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

214,176 		 214,176 
214,176 
⑨年額支払賃料        214,176 円　×　12ヶ月　＝　       2,570,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,570,112 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       205,609 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,364,503 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           214,176 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,970 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          214,176 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          99,999 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,466,472 円　　　　（　        28,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,262 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,000 円  　　　　     17,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 77,103 円  　　　        2,570,112　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      151,300 円  　　　　     17,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,800 円  　　　　     17,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         405,003 円　（　　　　　　         4,655 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,308,300 円  
（　　　　　        15,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,466,472 円      
②総費用 405,003 円      
③純収益　①－② 2,061,469 円      
④建物等に帰属する純収益 1,308,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 753,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 732,005 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,853,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     205,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区下作延四丁目６４２番２
 0212000360972-0000
2 　川崎市高津区下作延四丁目６４２番４
 0212000360974-0000
3 　川崎市高津区下作延四丁目６４２番５
 0212000360975-0000
4 　川崎市高津区下作延四丁目６４３番１
 0212000360976-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
川崎高津 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 326,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区下作延４丁目６４２番２外
｢下作延４－２８－６４｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに共
同住宅が混在する住
宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 津田山

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 津田山駅南方

850m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域で、近隣地域内において特段の変動要因は認められず今後も
現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    336,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高津区及び隣接区内の駅徒歩圏の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は都内や川崎市内、横浜方面
に通勤する圏内在住の一次取得者や買替層が中心であるが、圏外からの流入も見られる。建築費が上昇しており、総額
を抑えた小規模な建売住宅が供給の中心となっている。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額５，０００万円台～６
，０００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には一般住宅のほかアパート等も見られるが、土地価格と建築費の上昇に見合う賃料水準が形成されていない
ことから収益価格は低位に試算された。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、収益性より居住の快適性、利便性
が重視されるため、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に、代表標準
地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[103.0]		 100
[143.6]		 [100.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅ローン金利は依然として低水準にあるが
、今後の金利動向、賃上げ、物価動向等の影
響を注視する必要がある。高津区の人口は増
加傾向にある。

熟成した住宅地域で特別な変動要因はない。
最寄りの津田山駅のほか、溝の口駅も利用可
能で住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０３
-14		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０７０１
０３
-6		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０７０１
０３
-7		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０７０１
０９Ｄ
-14		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,740  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
336,976 		 100
[ 102.0]
330,369 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
330,000 
b (　           ) 
375,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
379,938 		 100
[ 102.8]
369,589 
370,000 
c (　           ) 
378,443  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
378,818 		 100
[ 115.7]
327,414 
327,000 
d (　           ) 
422,777  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 137.3]
316,544 		 100
[  99.9]
316,861 
317,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    336,000 円／㎡]  



川崎高津 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,759,237 
461,532 
2,297,705 
1,470,670 
827,035 		 （　0.9739）
805,449 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,645,098 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   87 ㎡      8.2 m x   11.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２４㎡程度の１Ｋタイプ、２階建の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
48.00 
100.0 
48.00 
2,380 
114,240 		 1.0  114,240 
1.0  114,240 

 2～ 2		 居宅
48.00 
100.0 
48.00 
2,454 
117,792 		 1.0  117,792 
1.0  117,792 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

232,032 		 232,032 
232,032 
⑨年額支払賃料        232,032 円　×　12ヶ月　＝　       2,784,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,784,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       139,219 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,645,165 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           232,032 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,204 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          232,032 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,868 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,759,237 円　　　　（　        31,715 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,454 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,500 円  　　　　     21,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,532 円  　　　        2,784,384　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      179,300 円  　　　　     21,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         461,532 円　（　　　　　　         5,305 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,470,670 円  
（　　　　　        16,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,759,237 円      
②総費用 461,532 円      
③純収益　①－② 2,297,705 円      
④建物等に帰属する純収益 1,470,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 827,035 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 805,449 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,645,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区下作延四丁目６４２番２
 0212000360972-0000
2 　川崎市高津区下作延四丁目６４２番４
 0212000360974-0000
3 　川崎市高津区下作延四丁目６４２番５
 0212000360975-0000
4 　川崎市高津区下作延四丁目６４３番１
 0212000360976-0000
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備考