別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎中原 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-6 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 84,100,000 円  １㎡当たりの価格 849,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区新城３丁目１９５番３
｢新城３－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)

1:2.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ7		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 武蔵新城駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地元住民向けの店舗等が建ち並ぶ駅前のアーケ
ード商店街であり、店舗需要は旺盛であることから、今後も地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    865,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    754,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び周辺区内の駅周辺の商業地域。需要者の中心は、店舗兼共同住宅用地としての取得を目論む
賃貸経営事業者、不動産業者等である。地元住民向けの店舗等が建ち並ぶアーケード商店街であり、上層階は共同住宅
として利用されている建物が多い。店舗需要は旺盛なことから、土地需要は堅調である。商業地の取引価格は規模や繁
華性の程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ南武線の駅周辺の商業地の事例を多数収集し、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信頼性の高い価
格が得られた。一方、周辺には店舗兼共同住宅も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は
やや低位に試算された。需要者は収益性のほか、周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[149.6]		 [100.0]
100		 849,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引は少ないが、マンション
素地需要が旺盛なこともあり、潜在的な用途
の多様性から商業地の地価は上昇傾向で推移
している。

地域要因に特段の変動はない。地元住民向け
の店舗等が建ち並ぶアーケード商店街であり
、店舗需要は旺盛なことから土地需要は堅調
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
１０
-31		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b １０７０１
０１Ｄ
-20		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
c １０７０１
０１
-3		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東10m国道、
南西3.1m、
二方路
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０７０１
０２Ｄ
-17		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.8m市道、
中間画地
近商

(90,288)
e １０７０１
０８
-14		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.7m市道、
北5.4m、角地
商業

(100,324)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
480,445  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
501,585 		 100
[  57.5]
872,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
872,000 
b (　           ) 
647,773  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
622,402 		 100
[  73.2]
850,276 
850,000 
c (　           ) 
557,781  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
657,136 		 100
[  76.0]
864,653 
865,000 
d (　           ) 
634,024  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
766,465 		 100
[  88.9]
862,165 
862,000 
e (　           ) 
926,706  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.2]
820,425 		 100
[  93.6]
876,522 
877,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    865,000 円／㎡]  



川崎中原 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,491,332 
2,173,936 
9,317,396 
6,455,400 
2,861,996 		 （　0.9385）
2,685,983 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     74,610,639 円　　　　（　    754,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 52.50 ＲＣ7 355.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   99 ㎡      6.1 m x   16.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～７階は共同住宅）を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
40.50 
75.0 
30.38 
6,159 
187,110 		 8.0  1,496,880 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
52.50 
90.0 
47.25 
2,648 
125,118 		 1.0  125,118 
1.0  125,118 

 4～ 5		 住宅
52.50 
90.0 
47.25 
2,772 
130,977 		 1.0  130,977 
1.0  130,977 

 6～ 7		 住宅
52.50 
90.0 
47.25 
2,895 
136,789 		 1.0  136,789 
1.0  136,789 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
355.50 
88.3 
313.88 

972,878 		 2,282,648 
785,768 
⑨年額支払賃料        972,878 円　×　12ヶ月　＝　      11,674,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     313.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,674,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       583,727 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,090,809 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,282,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          785,768 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         378,838 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,491,332 円　　　　（　       116,074 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,159 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 530,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 350,236 円  　　　       11,674,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,173,936 円　（　　　　　　        21,959 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     355.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0574 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,455,400 円  
（　　　　　        65,206 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,491,332 円      
②総費用 2,173,936 円      
③純収益　①－② 9,317,396 円      
④建物等に帰属する純収益 6,455,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,861,996 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,685,983 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,610,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     754,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区新城三丁目１９５番３
 0201000153133-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎中原 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-6 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 84,200,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区新城３丁目１９５番３
｢新城３－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)

1:2.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ7		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        98 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 武蔵新城駅近くに位置するア
ーケード型商店街内の商業地
域		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 武蔵新城駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は駅前商業地域にあり、顧客流動性、集客力を有する商店街内に位置している。地域要因の変動等は特
にないが、立地条件から相応の店舗需要は認められ、一般的要因も背景に地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    904,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    724,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市内を中心とする普通商業地域である。主な需要者の属性は、店舗、事務所等の商業利用を
目的とする法人、事業者等が中心となり、上階がマンション等として利用出来る場合には不動産開発業者等も参加者と
なる。市場での需給動向は、地域の商業集積度、繁華性等が重視される傾向にある。商業地では用途の多様性、繁華性
及び画地規模等に応じて、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集した取引事例の中から、地域の類似性が高い商業地の取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いものと判断
する。店舗兼共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、比準価格に比してやや低く求められた。商業地域では重視す
べき価格であるが、上階を住宅系の用途と想定しており、価格の精度に留意が必要と判断した。したがって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [111.4]
100		 100
[100.0]		 100
[149.8]		 [100.0]
100		 848,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 現下の資金調達環境から商業地の不動産への
投資環境は良好な状態が続いている。上階を
共同住宅として利用可能であれば素地取得需
要も期待できる。

最寄駅への接近性等に優れ、人流回復に伴う
相応の店舗需要が認められ、上階の共同住宅
利用等の可能性を含め、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
１０
-31		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b １０７０１
０５Ｄ
-1		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０７０１
０８
-14		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.7m市道、
北5.4m、角地
商業

(100,324)
d １０７０１
０９Ｄ
-3		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
南東7.4m、
北西5.3m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
480,445  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
502,065 		 100
[  58.7]
855,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
855,000 
b (　           ) 
1,291,959  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,476,709 		 100
[ 158.7]
930,503 
931,000 
c (　           ) 
926,706  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
977,634 		 100
[ 105.6]
925,790 
926,000 
d (　           ) 
1,259,402  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.2]
1,194,337 		 100
[ 119.6]
998,610 
999,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +14.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    904,000 円／㎡]  



川崎中原 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,766,565 
2,242,673 
9,523,892 
6,776,000 
2,747,892 		 （　0.9385）
2,578,897 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     71,636,028 円　　　　（　    724,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 52.50 ＲＣ7 355.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   99 ㎡      6.1 m x   16.1 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造７階建、１、２階をフロア貸し店舗、上階はファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 容積率算入面積等を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
40.50 
75.0 
30.38 
6,100 
185,318 		 8.0  1,482,544 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
52.50 
85.0 
44.63 
3,400 
151,742 		 3.0  455,226 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
52.50 
90.0 
47.25 
2,750 
129,938 		 1.0  129,938 
1.0  129,938 

 4～ 7		 住宅
52.50 
90.0 
47.25 
2,830 
133,718 		 1.0  133,718 
1.0  133,718 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
355.50 
87.6 
311.26 

1,001,870 		 2,602,580 
664,810 
⑨年額支払賃料      1,001,870 円　×　12ヶ月　＝　      12,022,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     311.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,022,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       601,122 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,421,318 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,602,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,725 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          664,810 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         320,522 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,766,565 円　　　　（　       118,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,141 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 550,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 360,673 円  　　　       12,022,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      177,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,242,673 円　（　　　　　　        22,653 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     355.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 35 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,776,000 円  
（　　　　　        68,444 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,766,565 円      
②総費用 2,242,673 円      
③純収益　①－② 9,523,892 円      
④建物等に帰属する純収益 6,776,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,747,892 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,578,897 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,636,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     724,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区新城三丁目１９５番３
 0201000153133-0000
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備考