別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎中原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　坂元　陽   TEL.
鑑定評価額 367,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区小杉町３丁目４４１番２９
 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中低層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 北9m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 武蔵小杉駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は店舗、事務所ビル等が高度に集積する商業地域であり、特段の変動要因は見込まれないことから、当
面は現状維持で推移すると予測する。なお、回復基調の商況等を反映して地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地に係る同一需給圏を、川崎市主要駅周辺を中心とする商業地域一円と把握した。典型的な市場参加者として
自用の店舗、事務所等を需要する事業者のほか賃貸収入を目的とする不動産事業法人等が想定され、周辺地域の商況及
び需要は堅調に推移している。また、上層階における店舗需要が見込まれる立地等にあっては、収受可能な賃料水準が
高位となり、より強い需要が認められる。なお、取引動機に多様性が認められるため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 手法適用により得られた両試算価格について、収益価格がやや低位に求められたが、賃料の遅行性、各種想定要素の不
確実性等に起因するもので、現時の取引市場においては下支えとしての性格を有すると思料する。よって、現実の市場
参加者における意思決定過程を忠実に再現した比準価格を重視し、理論的な収益価格を比較考量して、さらに対象標準
地の推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎幸 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,700,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [100.0]
100		 2,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 堅調な建設関連需要のほか製造業の改善など
景気は回復基調を示すが、物価高騰、米新大
統領の経済政策、中東情勢などのリスク要因
が指摘される。

地域内に特段の変動はないが、商況の回復感
、商業地における優良物件の需給バランス等
の相互作用により地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０７
-2		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
北東2.7m、
角地
商業

(100,330)
b １０７０１
０９
-18		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
c １０７０１
０７
-24		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.7m市道、
中間画地
商業

(100,342)
d １０７０１
０４
-29		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東22m市道、
中間画地
近商

(100,300)
e １０７０１
０４Ｄ
-19		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,310,616  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
1,765,156 		 100
[  68.2]
2,588,205 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,590,000 
b (　           ) 
1,482,702  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,629,489 		 100
[  66.4]
2,454,050 
2,450,000 
c (　           ) 
1,333,853  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,417,886 		 100
[  68.4]
2,072,933 
2,070,000 
d (　           ) 
1,214,613  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,308,526 		 100
[  53.2]
2,459,635 
2,460,000 
e (　           ) 
1,790,634  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,951,791 		 100
[  70.6]
2,764,576 
2,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,470,000 円／㎡]  



川崎中原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,471,188 
5,277,347 
22,193,841 
10,353,000 
11,840,841 		 （　0.9395）
11,124,470 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    317,842,000 円　　　　（　  2,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 137.29 ＲＣ4 549.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   156 ㎡     12.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗及び事務所：フロア貸し ⑦有効率　  79.9 ％
の理由		 同種の建物における標準的な有効率を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
137.29 
79.9 
109.71 
7,401 
811,964 		 8.0  6,495,712 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
137.29 
79.9 
109.71 
5,551 
609,000 		 8.0  4,872,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
137.29 
79.9 
109.71 
4,441 
487,222 		 6.0  2,923,332 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
137.29 
79.9 
109.71 
4,441 
487,222 		 6.0  2,923,332 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
549.16 
79.9 
438.84 

2,395,408 		 17,214,376 
0 
⑨年額支払賃料      2,395,408 円　×　12ヶ月　＝　      28,744,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     438.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,744,896 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,437,245 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,307,651 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,214,376 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,537 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,471,188 円　　　　（　       176,097 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,401 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 850,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 862,347 円  　　　       28,744,896　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,780,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,445,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべきその他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,277,347 円　（　　　　　　        33,829 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     549.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,353,000 円  
（　　　　　        66,365 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,471,188 円      
②総費用 5,277,347 円      
③純収益　①－② 22,193,841 円      
④建物等に帰属する純収益 10,353,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,840,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,124,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       71,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    317,842,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区小杉町三丁目４４１番２９
 0201010012386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎中原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.
鑑定評価額 367,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区小杉町３丁目４４１番２９
 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中低層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 北9m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 武蔵小杉駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵小杉駅周辺にあって従来からの飲食・小売店舗が連たんしている商業地。周囲の再開発建物の影響から繁華
性は良好。当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び隣接市区の商業地域一帯である。需要者の中心は、事業用不動産の賃貸業者のほか、投資目
的の各種投資家等が想定される。近隣地域周辺は駅周辺の再開発建物に囲まれた立地で繁華性が高く、希少性も認めら
れるため需要は高いと予測される。市場の取引価格は、取引の目的、取引当事者の属性等によっても異なるため、中心
価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の主たる需要者は、賃貸不動産事業者及び法人・個人等の各種投資家であるが、収益価格には賃料設定や利
回りの把握等に不確定要素があることを考慮し、市場で取引された実証的な価格である比準価格を標準として、理論的
な収益価格も関連付け、単価と総額との関連にも留意し、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎幸 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,700,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.8]		 [100.0]
100		 2,330,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高のなか、国内でも物価の上昇
が継続中。円安でインバウンドは好調。利上
げや賃金の動向が景気に与える影響が注視さ
れる。

従来からの商業地であるが、駅周辺再開発の
影響から繁華性は向上している。地価は上昇
傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０５Ｄ
-1		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
商業

(100,400)
b １０７０１
０１Ｄ
-1		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.4m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
c １０７０１
０７
-24		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.7m市道、
中間画地
商業

(100,342)
d １０７０１
０９
-18		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,291,959  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,580,270 		 100
[  63.7]
2,480,801 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,480,000 
b (　           ) 
1,262,427  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,424,018 		 100
[  56.7]
2,511,496 
2,510,000 
c (　           ) 
1,333,853  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,413,884 		 100
[  61.2]
2,310,268 
2,310,000 
d (　           ) 
1,482,702  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,622,076 		 100
[  66.6]
2,435,550 
2,440,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,440,000 円／㎡]  



川崎中原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,443,889 
5,189,972 
22,253,917 
10,170,300 
12,083,617 		 （　0.9395）
11,352,558 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    324,358,800 円　　　　（　  2,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.00 ＲＣ4 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   156 ㎡     12.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所、各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
80.0 
108.00 
7,900 
853,200 		 12.0  10,238,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
135.00 
80.0 
108.00 
5,500 
594,000 		 8.0  4,752,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
135.00 
80.0 
108.00 
4,500 
486,000 		 6.0  2,916,000 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
135.00 
80.0 
108.00 
4,000 
432,000 		 6.0  2,592,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
80.0 
432.00 

2,365,200 		 20,498,400 
0 
⑨年額支払賃料      2,365,200 円　×　12ヶ月　＝　      28,382,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,382,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,135,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,247,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,498,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         196,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,443,889 円　　　　（　       175,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,979 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 835,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 851,472 円  　　　       28,382,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,750,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,419,500 円  　　　　    167,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,189,972 円　（　　　　　　        33,269 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,170,300 円  
（　　　　　        65,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,443,889 円      
②総費用 5,189,972 円      
③純収益　①－② 22,253,917 円      
④建物等に帰属する純収益 10,170,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,083,617 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,352,558 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       72,773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    324,358,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区小杉町三丁目４４１番２９
 0201010012386-0000
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備考