令和7年1月14日　提出 川崎中原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎中原 -12 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.

鑑定評価額 1,360,000,000 円  １㎡当たりの価格 846,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 500,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市中原区小杉町２丁目２０７番４ ②地積 　(㎡) 1,605   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ5 マンション、一般住 宅、事業所等が多い 住宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住環境、交通接近性に優るマ ンションを中心とする住宅地 域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 武蔵小杉駅北西方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 武蔵小杉駅からの接近性に優る環境の良い住宅地域である。マンション市場及び周辺地域の開発等の影響により 発展的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    877,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              815,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市内及び隣接市区のマンションが立地する住宅地域である。需要者の中心はマンションデベロッパ ーである。同一需給圏内ではマンション需要が底堅く、立地に優る環境の良好なマンションの価格は堅調に推移してい る。マンション用地の供給は土地所有者の相続及び企業社宅用地等が中心で、立地や形状、規模、道路条件等の外、事 業者の資力、事業採算性等により取引価格が異なることから、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる需要者である分譲マンションデベロッパーは、取引に当たり投資採算性を考慮して意思決定するものと判断され 、開発法による価格は説得力を有する。また、現実の取引価格を基礎として試算された比準価格は、市場性を反映した 実証的な価格であり、信頼性は高い。以上より、市場の実態を反映した比準価格及び開発法による価格を関連づけ、さ らに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎中原 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    449,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [ 55.0] [100.0] 100 846,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    782,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。川崎市のマン ション需要は堅調で、販売価格も上昇傾向で あるが、建築費の高騰には留意が必要である 。 再開発が進行中の武蔵小杉駅徒歩圏、住環境 の良いマンション適地は希少性があり、需要 は底堅い。地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％