令和7年1月9日　提出 川崎中原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎中原 -9 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.

鑑定評価額 64,500,000 円  １㎡当たりの価格 581,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 450,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市中原区今井南町５７５番４ ｢今井南町２０－６｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅、アパート が混在する住宅地域 東5.2m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 武蔵小杉駅から徒歩圏の住宅 地域。 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 武蔵小杉駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏で利便性が良好な住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると思料される。今後の地価動向は高 値感もみられるが根強い不動産需要を反映して微増傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    601,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    418,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中原区内で主に東急東横線及びＪＲ南武線沿線各駅から徒歩圏内の住宅地域と判定する。需要者は川崎 市内の外東京都心部や横浜への通勤者等で、自用目的が多い。土地のみの供給はほとんどなく、小規模開発・建売住宅 による供給が大部分である。近隣地域及び周辺地域は潜在需要が高く、高層マンションと需要が競合している。取引の 中心となる価格帯は土地建物の総額で６０００万円～７０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅徒歩圏商店街背後で利便性に優る住宅地域である。収益価格はマンションを建築賃貸することを想定し た。賃料の遅行性及び最近の建築費の上昇等から比準価格に比べ収益価格は低位に試算された。一方、不動産取引市場 の動向を反映した比準価格は、実証的かつ信頼性が高い。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考にと どめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎中原 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    449,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [ 81.6] [102.0] 100 582,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    557,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。投資用マンシ ョン・新築・中古住宅など住宅地の不動産の 需給動向は、徒歩圏バス圏ともに安定した需 要が認められる。 近隣地域周辺の中古住宅・マンション需要は 武蔵小杉駅徒歩圏であり強い。供給はほとん どなく、地価は引き続き上昇傾向を示してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％