令和7年1月15日　提出 川崎中原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎中原 -8 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.

鑑定評価額 50,000,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市中原区新城４丁目２８４番３１ ｢新城４－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,192) 2:1 住宅 ＲＣ3 一般住宅のほかにア パート等も見られる 住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．８ ｍ　市道 交通 施設 武蔵新城駅南方 600m 法令 規制 １中専 (70,192) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の熟成した住宅地域として、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地価は、景気の動 向に左右されるが、横這いから緩やかに上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    418,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び高津区内の住宅地域一帯で、特にＪＲ南武線武蔵新城駅、武蔵中原駅徒歩圏住宅地との価格 牽連性が高い。需要者の中心は、都内及び川崎、横浜市内勤務の給与所得者等で、３０歳～４０歳の一次取得者層であ る。都心との接近性に優れた地域で、底堅い住宅需要がある。不動産取引の中心はミニ開発された新築の小規模戸建住 宅で、総額５，０００万円前後が中心価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域内にはアパート等の収益物件も存するが、取引は自用目的が中心である。土地価格に見合う賃 料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住快適性や利便性を重視する住宅地域であるので 比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評 価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎中原 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    434,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [101.0] 100 410,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価が上昇傾向のなか、賃金の動向が注視さ れている。金利は利上げの段階にあるが、川 崎市の住宅市場は根強い需要に下支えされ底 堅い。 区画の整った住宅地域で住環境に特段の変動 はなく安定している。住宅需要から宅地の細 分化は徐々に進行している。 個別的要因に変動はない。代替・競争関係に ある不動産と比較し、西方位で競争力を有す る。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％