別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎幸 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.
鑑定評価額 233,000,000 円  １㎡当たりの価格 447,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区小向西町４丁目６５番１
 ②地積
　(㎡)		 522  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、事務所、マン
ション等が多い路線
商業地域		 南西22m国道 水道、ガス、下水 矢向

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 矢向駅北東方

1.4km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した路線商業地域で、地域要因に特段の変動はないことから、今後も現状を維持して推移するものと予測す
る。地価は景気の動向に左右されるが、緩やかに上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    462,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び隣接区内の商業地域一帯である。需要者の中心は、路線型店舗運営の事業者、事業用賃貸不
動産業者、マンション開発業者等が想定される。府中街道沿いの商業地で路線型店舗のほか、矢向駅、鹿島田駅からも
概ね徒歩圏内であるためマンションなどの住居系用途の建物も多く見られる。市場での取引価格は、取引の目的や容積
率の程度によっても異なるため、一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の需要者は、自営目的の店舗事業者や収益目的の賃貸事業者等である。賃料等の不動産の収益性は取引価格
にも影響を与える傾向にある。ただし、収益価格は試算過程で賃料設定や利回りの把握等に不確定要素があることから
、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、比準価格を標準として、収益価格も関連付けて、さ
らに代表標準地との均衡及び単価と総額との関係も確認のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    667,000 円／㎡		 [115.9]
100		 100
[100.0]		 100
[173.4]		 [100.0]
100		 446,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    422,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高のなか、国内でも物価の上昇
が継続中。円安でインバウンドは好調。利上
げや賃金の動向が景気に与える影響が注視さ
れる。

路線型店舗のほか、容積率を活かした住居系
用途としての需要が強い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０１
-23		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b １０７０１
０８
-21		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m市道、
東3.2m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
c １０７０１
０９
-14		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東22m国道、
南西5.5m、
角地
近商

(100,300)
d １０７０１
０７Ｄ
-30		 川崎市幸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西23m国道、
南東4.4m、
角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
551,943  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 135.0]
424,792 		 100
[  85.7]
495,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
496,000 
b (　           ) 
452,457  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
470,045 		 100
[  88.4]
531,725 
532,000 
c (　           ) 
418,838  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
424,531 		 100
[ 104.0]
408,203 
408,000 
d (　           ) 
324,932  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.5]
433,774 		 100
[ 105.5]
411,160 
411,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +35.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    462,000 円／㎡]  



川崎幸 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,387,666 
9,277,638 
36,110,028 
29,169,000 
6,941,028 		 （　0.9571）
6,643,258 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    174,822,579 円　　　　（　    335,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 310.00 ＲＣ5 1,550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   522 ㎡     24.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階～５階は各階５戸・平均賃貸面積約５６㎡の居宅。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比率を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
85.0 
263.50 
3,600 
948,600 		 6.0  5,691,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
310.00 
90.0 
279.00 
2,600 
725,400 		 1.0  725,400 
1.0  725,400 

 3～ 4		 住宅
310.00 
90.0 
279.00 
2,650 
739,350 		 1.0  739,350 
1.0  739,350 

 5～ 5		 住宅
310.00 
90.0 
279.00 
2,650 
739,350 		 1.0  739,350 
1.0  739,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,550.00 
89.0 
1,379.50 

3,892,050 		 8,635,050 
2,943,450 
⑨年額支払賃料      3,892,050 円　×　12ヶ月　＝　      46,704,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,379.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,704,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,802,276 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,902,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,635,050 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,169 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,943,450 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,404,173 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,387,666 円　　　　（　        86,950 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,315,000 円  　　　　    463,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,401,138 円  　　　       46,704,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,935,500 円  　　　　    463,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       463,000 円  　　　　    463,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       463,000 円  　　　　    463,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,277,638 円　（　　　　　　        17,773 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 463,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,169,000 円  
（　　　　　        55,879 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,387,666 円      
②総費用 9,277,638 円      
③純収益　①－② 36,110,028 円      
④建物等に帰属する純収益 29,169,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,941,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,643,258 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,727 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    174,822,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     335,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区小向西町四丁目６５番１
 0201000020068-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎幸 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 234,000,000 円  １㎡当たりの価格 448,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区小向西町４丁目６５番１
 ②地積
　(㎡)		 522  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、事務所、マン
ション等が多い路線
商業地域		 南西22m国道 水道、ガス、下水 矢向

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 矢向駅北東方

1.4km		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所及び共同住宅等、多様な用途に供される路線商業地域で、地域要因に変動等は特に見られない。多
様な用途に対する需要の競合も見られ、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    472,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市内を中心とする商業地域である。主な需要者の属性は、店舗、事務所及び共同住宅等の商
業利用を目的とする法人、事業者等が中心となり、上階がマンション等として利用出来る場合には不動産開発業者等も
需要者となる。市場での需給動向は、地域の商況等が取引に当たり重視される傾向にある。商業地では繁華性、集積性
及び画地規模等の差によって、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集した取引事例の中から地域の類似性が高い商業地の取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いものと判断す
る。店舗兼事務所の賃貸を想定した収益価格は比準価格に比してやや低く求められた。商業地域では重視すべき価格で
あるが、最寄駅からやや距離のある地域であること、上階を居宅としたことから価格の精度に留意が必要である。比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    667,000 円／㎡		 [115.9]
100		 100
[100.0]		 100
[173.4]		 [100.0]
100		 446,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    422,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 現下の資金調達環境から商業地の不動産への
投資環境は良好な状態が続いている。上階を
共同住宅として利用可能であれば素地取得需
要も期待できる。

最寄駅からやや位置がある幹線道路沿いで、
周辺地域における繁華街との比較では店舗、
事務所需要は弱いものの、素地需要が認めら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０９
-14		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東22m国道、
南西5.5m、
角地
近商

(100,300)
b １０７０１
０７Ｄ
-30		 川崎市幸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西23m国道、
南東4.4m、
角地
近商

(100,300)
c １０７０１
０３
-28		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
東4.5m、角地
近商

(100,300)
d １０７０１
０７Ｄ
-4		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
418,838  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
438,523 		 100
[  95.7]
458,227 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
458,000 
b (　           ) 
324,932  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.9]
395,412 		 100
[  85.5]
462,470 
462,000 
c (　           ) 
415,676  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
410,134 		 100
[  82.8]
495,331 
495,000 
d (　           ) 
520,226  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
555,601 		 100
[  98.0]
566,940 
567,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    472,000 円／㎡]  



川崎幸 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,037,459 
9,621,385 
36,416,074 
30,177,000 
6,239,074 		 （　0.9571）
5,971,418 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    157,142,579 円　　　　（　    301,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 310.00 ＲＣ5 1,550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   522 ㎡     24.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造５階建、１階はフロア貸しの店舗、上階は専有面積約５９㎡程度のファミリータイプ各階５戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  93.0 ％
の理由		 容積率算入面積等を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
85.0 
263.50 
3,800 
1,001,300 		 6.0  6,007,800 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
310.00 
95.0 
294.50 
2,450 
721,525 		 1.0  721,525 
1.0  721,525 

 5～ 5		 住宅
310.00 
95.0 
294.50 
2,520 
742,140 		 1.0  742,140 
1.0  742,140 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,550.00 
93.0 
1,441.50 

3,908,015 		 8,914,515 
2,906,715 
⑨年額支払賃料      3,908,015 円　×　12ヶ月　＝　      46,896,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,441.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,896,180 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,344,809 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,551,371 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,914,515 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,688 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,906,715 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,401,400 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,037,459 円　　　　（　        88,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,395,000 円  　　　　    479,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,406,885 円  　　　       46,896,180　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      790,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,071,500 円  　　　　    479,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       479,000 円  　　　　    479,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       479,000 円  　　　　    479,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,621,385 円　（　　　　　　        18,432 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 479,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,177,000 円  
（　　　　　        57,810 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,037,459 円      
②総費用 9,621,385 円      
③純収益　①－② 36,416,074 円      
④建物等に帰属する純収益 30,177,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,239,074 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,971,418 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,439 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    157,142,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     301,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区小向西町四丁目６５番１
 0201000020068-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考