鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
川崎幸 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎幸 5-2

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　徳田　亮

TEL.

鑑定評価額

415,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,930,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区大宮町１４番５				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗ビル等が多い駅に近い商業地域	北22m市道	水道、ガス、下水	川崎 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 215 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

川崎駅西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

特段の要因変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。川崎駅西口の駅前商業地域であり、商業繁華性
は高く、商業地の需要は旺盛であることから、今後も地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,970,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,790,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、幸区及び隣接区内に存する繁華性の高い駅周辺の商業地域。需要者の中心は、店舗兼事務所用地として
の取得を目論む賃貸経営事業者、不動産業者等である。ラゾーナ川崎プラザに近い川崎駅西口の駅前商業地域であり、
繁華性は高いため、商業地の土地需要は依然として強含みである。商業地の取引価格は規模や繁華性の程度等によって
ばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

川崎駅周辺の商業地の事例を多数収集し、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信頼性の高い価格が得ら
れた。一方、近隣地域は商業繁華性は高いものの、土地価格の上昇に見合った賃料の上昇には至っておらず、収益価格
はやや低位に試算された。需要者は収益性のほか、周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　幸（県） 5-5               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,810,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の商業地の取引は少ないが、マンション
素地需要が旺盛なこともあり、潜在的な用途
の多様性から商業地の地価は上昇傾向で推移
している。

地域要因に特段の変動はない。川崎駅西口の
駅前商業地域であり、商業繁華性は高いこと
から、商業用途の需要は旺盛である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.5 ％

+6.6 ％

３　試算価格算定内訳

川崎幸 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０１０８Ｄ -23	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	不整形	東8.5m市道、中間画地		商業 (100,510)
b	１０７０１０６ -39	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.1m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０７０１０４Ｄ -19	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	１０７０１０８ -11	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東50m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,500)
e	１０７０１０１Ｄ -23	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,000,919	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,165,280	100 [ 60.9]	1,913,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,910,000
b	(　 ) 925,926	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	982,407	100 [ 50.4]	1,949,220		1,950,000
c	(　 ) 1,790,634	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,605,602	100 [ 78.7]	2,040,155		2,040,000
d	(　 ) 996,666	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,064,439	100 [ 55.3]	1,924,844		1,920,000
e	(　 ) 1,146,266	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,399,651	100 [ 69.8]	2,005,231		2,010,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,970,000 円／㎡]

川崎幸 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,134,328	11,357,760	40,776,568	26,427,800	14,348,768	（　0.9395） 13,480,668	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	385,161,943 円　　　　（　 1,790,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	172.97	ＲＣ8	1,310.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	215 ㎡	10.4 m x 20.7 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所（１階は店舗、２～８階は事務所）を想定した。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.97	88.6	153.27	6,347	972,805	10.0	9,728,050
							0.0	0
2～ 8	事務所	162.47	90.0	146.27	3,491	510,629	6.0	3,063,774
							0.0	0
～

～

～

計		1,310.26	89.8	1,177.16		4,547,208		31,174,468
								0

⑨年額支払賃料	4,547,208 円　×　12ヶ月　＝　 54,566,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,566,496 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,728,325 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,838,171 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,174,468 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 296,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,134,328 円　　　　（　 242,485 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,400 円/㎡　月額支払賃料（　 6,347 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎幸 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,195,000 円	439,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,182,660 円	54,566,496　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,370,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,731,500 円	439,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	439,000 円	439,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	439,000 円	439,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,357,760 円　（　　　　　　 52,827 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	439,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 1,310.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0567 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,427,800 円（　　　　　 122,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,134,328 円
②総費用	11,357,760 円
③純収益　①－②	40,776,568 円
④建物等に帰属する純収益	26,427,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,348,768 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,480,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 385,161,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,790,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎幸 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市幸区大宮町１４番５	0201000000319-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
川崎幸 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎幸 5-2

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　坂元　陽

TEL.

鑑定評価額

415,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,930,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区大宮町１４番５				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗ビル等が多い駅に近い商業地域	北22m市道	水道、ガス、下水	川崎 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

川崎駅西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は店舗、事務所ビル等が高度に集積する商業地域であり、特段の変動要因は見込まれないことから、当
面は現状維持で推移すると予測する。なお、回復基調の商況等を反映して地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,700,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地に係る同一需給圏を、川崎市主要駅周辺を中心とする商業地域一円と把握した。典型的な市場参加者として
自用の店舗、事務所等を需要する事業者のほか賃貸収入を目的とする不動産事業法人等が想定され、周辺地域の商況及
び需要は堅調に推移している。また、上層階における店舗需要が見込まれる立地等にあっては、収受可能な賃料水準が
高位となり、より強い需要が認められる。なお、取引動機に多様性が認められるため中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

手法適用により得られた両試算価格について、収益価格がやや低位に求められたが、賃料の遅行性、各種想定要素の不
確実性等に起因するもので、現時の取引市場においては下支えとしての性格を有すると思料する。よって、現実の市場
参加者における意思決定過程を忠実に再現した比準価格を重視し、理論的な収益価格を比較考量して、さらに対象標準
地の推移、動向及び下記の指定基準地との検討結果等を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調な建設関連需要のほか製造業の改善など
景気は回復基調を示すが、物価高騰、米新大
統領の経済政策、中東情勢などのリスク要因
が指摘される。

地域内に特段の変動はないが、商況の回復感
、商業地における優良物件の需給バランス等
の相互作用により地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.5 ％

+6.6 ％

３　試算価格算定内訳

川崎幸 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０１０６ -39	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.1m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０７０１０８Ｄ -23	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	不整形	東8.5m市道、中間画地		商業 (100,510)
c	１０７０１０８ -11	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東50m国道、中間画地		商業 (100,500)
d	１０７０４０８ -4	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		商業 (100,320)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 925,926	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,000,000	100 [ 50.3]	1,988,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,990,000
b	(　 ) 1,000,919	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,201,103	100 [ 64.3]	1,867,967		1,870,000
c	(　 ) 996,666	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,086,366	100 [ 61.7]	1,760,723		1,760,000
d	(　 ) 1,210,287	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,335,059	100 [ 60.6]	2,203,068		2,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,020,000 円／㎡]

川崎幸 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,128,826	9,879,260	38,249,566	24,664,500	13,585,066	（　0.9395） 12,763,170	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	364,662,000 円　　　　（　 1,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	172.97	ＲＣ8	1,310.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	215 ㎡	10.4 m x 20.7 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗及び事務所：フロア貸し

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.97	88.6	153.27	5,861	898,315	8.0	7,186,520
							0.0	0
2～ 8	事務所	162.47	90.0	146.27	3,224	471,574	6.0	2,829,444
							0.0	0
～

～

～

計		1,310.26	89.8	1,177.16		4,199,333		26,992,628
								0

⑨年額支払賃料	4,199,333 円　×　12ヶ月　＝　 50,391,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,391,996 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,519,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,872,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,992,628 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 256,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,128,826 円　　　　（　 223,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,900 円/㎡　月額支払賃料（　 5,861 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎幸 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,025,000 円	405,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,511,760 円	50,391,996　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,090,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,442,500 円	405,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべきその他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,879,260 円　（　　　　　　 45,950 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	405,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,310.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,664,500 円（　　　　　 114,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,128,826 円
②総費用	9,879,260 円
③純収益　①－②	38,249,566 円
④建物等に帰属する純収益	24,664,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,585,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,763,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 364,662,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,700,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎幸 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市幸区大宮町１４番５	0201000000319-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考