別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
川崎幸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 549,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区中幸町３丁目８番１
 ②地積
　(㎡)		 490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,392)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ7F1B		 中高層の店舗兼マン
ションが多い商業地
域		 南18m市道 水道、ガス、下水 川崎

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ　市道 交通

施設		 川崎駅北西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,392)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビルやマンション等が建ち並ぶＪＲ川崎駅に近い商業地域で、近隣地域内において特段の変
動要因は認められず今後も現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    953,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市内の主要駅に近い商業地域一帯と判定した。需要者は自用目的で店舗事務所用地を求
める法人事業者や、投資用マンション用地を求める不動産業者、分譲マンション用地を求めるデベロッパー等多様な需
要者が競合することが想定される。商業地の取引価格は当事者間の個別的事情や事業内容、土地の個別性等により幅が
あり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗事務所ビルやマンション等が建ち並ぶＪＲ川崎駅に近い商業地域で、投資目的の取引も多く見られる
。商業地の取引において、収益価格は重要な指標となることから、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎幸 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,700,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[172.2]		 [100.0]
100		 1,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れが景気下押しのリスクとなっており、今
後の金融資本市場、物価等の変動に注視する
必要がある。

川崎駅に近い商業地域で、容積率を活用した
店舗付マンション用地としての利用が多く見
られ、地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０８
-11		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東50m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b １０７０１
０６
-39		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.1m市道
、中間画地
商業

(100,400)
c １０７０１
０８Ｄ
-23		 川崎市幸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8.5m市道、
中間画地
商業

(100,510)
d １０７０１
０２Ｄ
-4		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
北6m、角地
近商

(100,300)
e １０７０１
０４Ｄ
-11		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
996,666  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.0]
842,636 		 100
[  78.5]
1,073,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
925,926  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
904,040 		 100
[  79.2]
1,141,465 
1,140,000 
c (　           ) 
1,000,919  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,190,784 		 100
[ 102.2]
1,165,151 
1,170,000 
d (　           ) 
789,058  		 100
[ 100.0]		 [ 122.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
916,810 		 100
[  71.5]
1,282,252 
1,280,000 
e (　           ) 
1,374,975  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
1,275,289 		 100
[  81.9]
1,557,129 
1,560,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



川崎幸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

75,773,402 
14,715,116 
61,058,286 
43,665,300 
17,392,986 		 （　0.9395）
16,340,710 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    466,877,429 円　　　　（　    953,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 310.75 ＲＣ7 2,175.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   392 ％   490 ㎡     18.0 m x   26.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗は３区画、２階～７階は平均専有面積約４４㎡、１ＬＤＫタイプの住宅を想定。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 類似の建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.75 
75.9 
235.99 
5,960 
1,406,500 		 8.0  11,252,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
310.75 
85.4 
265.41 
3,099 
822,506 		 1.0  822,506 
1.0  822,506 

 3～ 5		 居宅
310.75 
85.4 
265.41 
3,159 
838,430 		 1.0  838,430 
1.0  838,430 

 6～ 7		 居宅
310.75 
85.4 
265.41 
3,159 
838,430 		 1.0  838,430 
1.0  838,430 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,175.25 
84.1 
1,828.45 

6,421,156 		 16,266,656 
5,014,656 
⑨年額支払賃料      6,421,156 円　×　12ヶ月　＝　      77,053,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,828.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,053,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,852,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 73,201,178 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,266,656 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         154,533 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,014,656 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,417,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      75,773,402 円　　　　（　       154,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,960 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,585,000 円  　　　　    717,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,311,616 円  　　　       77,053,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,290,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,094,500 円  　　　　    717,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       717,000 円  　　　　    717,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       717,000 円  　　　　    717,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,715,116 円　（　　　　　　        30,031 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 717,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   2,175.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,665,300 円  
（　　　　　        89,113 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 75,773,402 円      
②総費用 14,715,116 円      
③純収益　①－② 61,058,286 円      
④建物等に帰属する純収益 43,665,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,392,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,340,710 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    466,877,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     953,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区中幸町三丁目８番１
 0201000041083-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎幸 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 534,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区中幸町３丁目８番１
 ②地積
　(㎡)		 490  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,392)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ7F1B		 中高層の店舗兼マン
ションが多い商業地
域		 南18m市道 水道、ガス、下水 川崎

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 南１８ｍ市道 交通

施設		 川崎駅北西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,392)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所、マンション等が建ち並び比較的繁華性の高い商業地域を形成しているが、駅に近い良好
な立地条件を有しており、今後更なるビルの集積、高層化が進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    935,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市の繁華性の高い商業地域一帯と判定した。主な需要者は店舗・事務所ビル等の経営を
目的とする法人等であるが、ＪＲ川崎駅や大型商業施設に近いため、マンション用地としての需要も認められる。取引
価格は条件により個別の取引ごとに様々であるため、市場の中心価格帯の把握は困難であるが、希少性が高く高価格帯
での取引が中心になるものと予測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の高い商業地域に位置し、収益性を重視し取引が行われる。しかし土地残余法による収益価格は、試算にあたっ
て想定要素を多く含むことからやや信頼性に欠ける。よって、規範性を有する取引事例を基に査定された実証的で市場
性を反映する比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎幸 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,700,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[176.8]		 [100.0]
100		 1,090,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は比較的安定的に推移し、不動産市
場も堅調に推移しているが、世界的な金融市
場の動向等を注視する必要がある。


川崎駅に近く、周辺は大型商業施設や高層マ
ンション等が多く、今後更なる街区の高層化
や商業地域としての熟成化が予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０８Ｄ
-23		 川崎市幸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8.5m市道、
中間画地
商業

(100,510)
b １０７０１
０６
-39		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.1m市道
、中間画地
商業

(100,400)
c １０７０４
０１
-7		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東27m、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
d １０７０３
１１
-1		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m、
南6.5m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,000,919  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,189,513 		 100
[  98.6]
1,206,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,210,000 
b (　           ) 
925,926  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
994,445 		 100
[  85.4]
1,164,456 
1,160,000 
c (　           ) 
886,737  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
935,508 		 100
[  88.2]
1,060,667 
1,060,000 
d (　           ) 
813,620  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
842,290 		 100
[  76.7]
1,098,162 
1,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



川崎幸 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,530,853 
10,102,558 
67,428,295 
50,364,300 
17,063,995 		 （　0.9395）
16,031,623 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    458,046,371 円　　　　（　    935,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 310.00 ＲＣ7 2,170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   392 ％   490 ㎡     18.0 m x   26.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階は各階約４３㎡の１ＬＤＫ×６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的と判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
75.0 
232.50 
5,960 
1,385,700 		 8.0  11,085,600 
0.0  0 

 2～ 7		 共同住宅
310.00 
85.0 
263.50 
3,278 
863,753 		 1.0  863,753 
1.0  863,753 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,170.00 
83.6 
1,813.50 

6,568,218 		 16,268,118 
5,182,518 
⑨年額支払賃料      6,568,218 円　×　12ヶ月　＝　      78,818,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,813.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        78,818,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,940,931 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 74,877,685 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,268,118 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         154,547 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,182,518 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,498,621 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,530,853 円　　　　（　       158,226 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,960 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,135,000 円  　　　　    827,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,364,558 円  　　　       78,818,616　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,246,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,900 円  　　　　    827,000,000　×　　  50.0 ％　×　   1.70 /1000
④損害保険料       827,000 円  　　　　    827,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       827,000 円  　　　　    827,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,102,558 円　（　　　　　　        20,617 円／㎡）　　（経費率　　  13.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 827,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   2,170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,364,300 円  
（　　　　　       102,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,530,853 円      
②総費用 10,102,558 円      
③純収益　①－② 67,428,295 円      
④建物等に帰属する純収益 50,364,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,063,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,031,623 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,718 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    458,046,371 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     935,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区中幸町三丁目８番１
 0201000041083-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考