別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎幸 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 -10 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 383,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区神明町２丁目２９番３６
 ②地積
　(㎡)		 60  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北東7.2m市道 水道、ガス、下水 川崎

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７．２
ｍ市道		 交通

施設		 川崎駅北西方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測する。川崎駅からやや離れているが、住環
境及び利便性は概ね良好であることから、住宅需要は旺盛であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    383,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幸区及び隣接区内の住宅地域。需要者の中心は都心や川崎中心部等に通勤する一次取得者層である。川
崎駅からやや離れているが、生活利便性は概ね良好であるほか、中小規模の一般住宅が多い低層住宅地域が形成されて
おり、住環境も概ね良好であることから、住宅需要は依然として旺盛である。また、従来からの画地を細分化した小規
模建売住宅が多く見られる。市場の中心価格帯は、新築の小規模戸建住宅で４千万～５千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺に
はアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。当
該地域は川崎駅勢圏の住環境が良好な住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性等を重視することから、比準
価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎幸 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    390,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[101.0]		 100
[107.7]		 [101.0]
100		 381,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    364,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の幸区の人口は微増傾向にあり、住宅需
要は全般的に堅調である。駅徒歩圏の住宅地
を中心に地価は上昇傾向で推移している。


地域要因に特段の変動はない。川崎駅勢圏の
住宅地域であり、住環境及び生活利便性は概
ね良好であることから、住宅需要は旺盛であ
る。

個別的要因に変動はないが、北東道路に面す
る画地であり、日照等の点で若干優位性が認
められる。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０５Ｄ
-6		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.2m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０７０１
０９
-16		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
c １０７０１
０３Ｄ
-24		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０７０１
０６
-37		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西2.5m私道
、北東3.6m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e １０７０１
０８
-20		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
452,608  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.2]
394,352 		 100
[ 104.2]
378,457 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
499,911  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.6]
441,673 		 100
[ 117.0]
377,498 
381,000 
c (　           ) 
455,219  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.2]
391,744 		 100
[ 103.7]
377,767 
382,000 
d (　           ) 
466,252  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.7]
404,583 		 100
[ 105.5]
383,491 
387,000 
e (　           ) 
512,249  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
425,216 		 100
[ 112.2]
378,980 
383,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    383,000 円／㎡]  



川崎幸 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,781,689 
473,511 
2,308,178 
1,526,430 
781,748 		 （　0.9739）
761,344 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     18,569,366 円　　　　（　    309,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 34.00 ＬＳ3 102.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   60 ㎡      7.0 m x    8.7 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造３階建のアパート（各階１戸、専有面積３４㎡の１ＤＫタイプ）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
34.00 
100.0 
34.00 
2,255 
76,670 		 1.0  76,670 
1.0  76,670 

 2～ 2		 住宅
34.00 
100.0 
34.00 
2,301 
78,234 		 1.0  78,234 
1.0  78,234 

 3～ 3		 住宅
34.00 
100.0 
34.00 
2,324 
79,016 		 1.0  79,016 
1.0  79,016 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
102.00 
100.0 
102.00 

233,920 		 233,920 
233,920 
⑨年額支払賃料        233,920 円　×　12ヶ月　＝　       2,807,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,807,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       140,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,666,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           233,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,222 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          233,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,779 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,781,689 円　　　　（　        46,361 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,301 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,500 円  　　　　     21,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,211 円  　　　        2,807,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      186,100 円  　　　　     21,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         473,511 円　（　　　　　　         7,892 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,526,430 円  
（　　　　　        25,441 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,781,689 円      
②総費用 473,511 円      
③純収益　①－② 2,308,178 円      
④建物等に帰属する純収益 1,526,430 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 781,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 761,344 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,689 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,569,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     309,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区神明町二丁目２９番３６
 0201000031460-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎幸 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 -10 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 381,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区神明町２丁目２９番３６
 ②地積
　(㎡)		 60  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北東7.2m市道 水道、ガス、下水 川崎

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．２ｍ市道		 交通

施設		 川崎駅北西方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、最寄駅からやや距離のある一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因の変動等は特に
なく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね幸区及び隣接区を中心とする住宅地域一帯である。需要者の中心は、川崎市中心部、東京都心、横浜
方面に通勤する一次取得者層で、圏外からの転入も認められる。川崎駅からやや距離があるが、生活利便性は比較的良
好で、需要は底堅く地価は安定的に推移している。総額を抑えるため土地の細分化が進み、新築建売住宅は小規模三階
建て住宅が中心である。需要の中心価格帯は土地建物の総額で４０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はアパート等も混在する地域であるが、駅からやや距離があり、取引市場では自用目的の取引が中心であるこ
とから、現実の取引価格を基礎とする比準価格の信頼性は高い。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益価格はやや低位に試算された。以上より、需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎幸 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    390,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[101.0]		 100
[107.7]		 [101.0]
100		 381,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    364,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇、
貸出金利の動向等の影響に留意が必要である
。川崎市の住宅地価は底堅く推移している。


川崎駅へはやや距離のある住宅地域であるが
、生活利便性等に優り、地価は上昇傾向で推
移している。地域要因に特段の変動はない。


北東道路に面するため、日照、通風等はやや
優る。画地規模が需要に見合う。個別的要因
に特段の変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０２Ｄ
-13		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
北東4m、角地
２住居
高度3種最高20m
(80,160)
b １０７０１
０９
-19		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
c １０７０１
０４
-19		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
d １０７０１
０２Ｄ
-33		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m私道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
549,446  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 152.7]
383,569 		 100
[ 100.0]
383,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
387,000 
b (　           ) 
560,366  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 149.8]
388,665 		 100
[ 100.0]
388,665 
393,000 
c (　           ) 
436,611  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
379,488 		 100
[  98.6]
384,876 
389,000 
d (　           ) 
403,307  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
415,169 		 100
[ 109.8]
378,114 
382,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    388,000 円／㎡]  



川崎幸 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,692,280 
464,862 
2,227,418 
1,491,580 
735,838 		 （　0.9739）
716,633 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     17,478,854 円　　　　（　    291,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 34.00 ＬＳ3 102.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   60 ㎡      7.0 m x    8.6 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅、１ＬＤＫタイプ　各階１戸　平均専有面積約３４㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
34.00 
100.0 
34.00 
2,240 
76,160 		 1.0  76,160 
1.0  76,160 

 2～ 2		 住宅
34.00 
100.0 
34.00 
2,306 
78,404 		 1.0  78,404 
1.0  78,404 

 3～ 3		 住宅
34.00 
100.0 
34.00 
2,330 
79,220 		 1.0  79,220 
1.0  79,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
102.00 
100.0 
102.00 

233,784 		 233,784 
233,784 
⑨年額支払賃料        233,784 円　×　12ヶ月　＝　       2,805,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,805,408 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       224,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,580,975 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           233,784 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,151 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          233,784 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         109,154 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,692,280 円　　　　（　        44,871 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,405 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,306 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,000 円  　　　　     21,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,162 円  　　　        2,805,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,900 円  　　　　     21,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         464,862 円　（　　　　　　         7,748 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,491,580 円  
（　　　　　        24,860 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,692,280 円      
②総費用 464,862 円      
③純収益　①－② 2,227,418 円      
④建物等に帰属する純収益 1,491,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 735,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 716,633 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,944 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,478,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     291,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区神明町二丁目２９番３６
 0201000031460-0000
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