鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
川崎川崎 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 9-6

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　馬場　敦志

TEL.

鑑定評価額

1,510,000,000 円

１㎡当たりの価格

301,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区東扇島１７番３				②地積　(㎡)	5,000 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）臨港地区 (90,400)
	1:2	倉庫ＲＣ4	中規模の物流センター等が建ち並ぶ工業地域	南西25m市道	水道	川崎 9.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 5,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

臨海部に倉庫や事業所等が建
ち並ぶ流通業務地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

川崎駅南東方

9.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の倉庫、事業所等が建ち並ぶ流通業務地域であり、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。
物流適地として立地に優れることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 313,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市及び隣接市の沿岸部における中規模倉庫、事業所等が見られる工業地域である。需要者は流通業
者、倉庫業者、不動産投資法人等が中心である。ＥＣ通販の普及により物流用地や工業用地の需要は高い一方、供給は
限定されており、首都高速道路、港湾施設、消費地等との位置関係等条件が良好な物件の需給関係は依然として需要過
多の状況にある。取引価格は画地規模等によって様々であり市場の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は川崎区臨海部の流通業務地域に存する。周辺には賃貸物件も見られるが、建物の設備等の個別性が強く、
地域の標準的な賃料水準の把握が困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。そのため、本件ではより実
証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上
で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 147,000 円／㎡

[109.5]
100

100
[100.0]

100
[ 53.2]

[100.0]
100

303,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は比較的安定的に推移し、不動産市
場も堅調に推移しているが、世界的な金融市
場の動向等を注視する必要がある。

首都圏に位置し、高速道路や港湾等への交通
アクセスに優れ、物流拠点として極めて需要
が高く、地価は堅調に推移。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０１０１ -13	川崎市高津区		建付地	（　）	台形	北8m県道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０７０１０１Ｄ -8	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、西8m、南25m、三方路		工業高度4種最高20m (70,200)
c	１０７０１０５Ｄ -8	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		工業高度4種最高20m (60,200)
d	１０７０１０１Ｄ -10	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
e	１０７０４０９ -15	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,009	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	263,216	100 [ 86.2]	305,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 177,616	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	186,751	100 [ 65.5]	285,116		285,000
c	(　 ) 288,773	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,763	100 [ 93.9]	335,211		335,000
d	(　 ) 181,510	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,846	100 [ 59.6]	331,956		332,000
e	(　 ) 259,129	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,009	100 [ 89.6]	309,162		309,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

川崎川崎 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	287,272,818	63,946,340	223,326,478	179,105,000	44,221,478	（　0.9578） 42,355,332	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,144,738,703 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層倉庫兼事務所	3,500.00	ＲＣ4	14,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防臨港地区	90 ％	400 ％	400 ％	5,000 ㎡	50.0 m x 100.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層の倉庫兼事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫兼事務所の一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫兼事務所	3,500.00	100.0	3,500.00	1,791	6,268,500	6.0	37,611,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		14,000.00	100.0	14,000.00		25,074,000		150,444,000
								0

⑨年額支払賃料	25,074,000 円　×　12ヶ月　＝　 300,888,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 14,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	300,888,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,044,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	285,843,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,444,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,429,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	287,272,818 円　　　　（　 57,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,791 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	12,680,000 円	3,170,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,026,640 円	300,888,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,954,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,945,000 円	3,170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,170,000 円	3,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,170,000 円	3,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 63,946,340 円　（　　　　　　 12,789 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,170,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 14,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0565	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 50 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	179,105,000 円（　　　　　 35,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	287,272,818 円
②総費用	63,946,340 円
③純収益　①－②	223,326,478 円
④建物等に帰属する純収益	179,105,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	44,221,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,355,332 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,144,738,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎川崎 9-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市川崎区東扇島１７番３	0201000269308-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月9日　提出
川崎川崎 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 9-6

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　藤田　洋美

TEL.

鑑定評価額

1,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区東扇島１７番３				②地積　(㎡)	5,000 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）臨港地区 (90,400)
	1:2	倉庫ＲＣ4	中規模の物流センター等が建ち並ぶ工業地域	南西25m市道	水道	川崎 9.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 5,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

川崎港臨港地区（商港区）の
指定がある流通業務地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

川崎駅南東方

9.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

物流倉庫が多く見られる流通業務地域で、近隣地域内において特段の変動要因は認められず今後も現状を維持し
て推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県内の流通業務地域一帯と判定した。特に臨海部の流通業務地域と強い価格牽連性が認められる。需要
者は物流や倉庫業を営む法人事業者、物流施設用地を求める不動産開発業者が想定される。高速道路や港湾、空港等の
輸送施設が整備され、製品販売市場等との位置関係にも優れる物流用地の需要は旺盛である。工業地の取引価格は、当
事者間の個別的な事情や事業内容、土地の個別性等により幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は川崎区内臨海部に位置する流通業務地域である。投資用の賃貸物流倉庫も見られるが、倉庫の賃貸は建物の
構造や設備を含めた地上建物との関係による個別性が強く賃料水準の把握が困難であり、試算の過程において各種の想
定項目を含むことから、相対的規範性が劣る。以上より、市場の取引動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を
参考として、更に、類似の標準地との検討及び単価と総額の関連に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 147,000 円／㎡

[109.5]
100

100
[100.0]

100
[ 54.1]

[100.0]
100

298,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れが景気下押しのリスクとなっており、今
後の金融資本市場、物価等の変動に注視する
必要がある。

高速道路や港湾施設等へのアクセスが良好で
、消費地にも近いことから物流拠点として競
争力がある地域。地域要因に特段の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０５０８ -20	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
b	１０７０５０１Ｄ -8	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	東12m市道、西9m、二方路		工業高度7種最高31m 地区計画等 (60,200)
c	１０７０５０４ -4	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	東36m市道、中間画地		工業高度7種最高31m 建築協定 (60,200)
d	１０７０１０１Ｄ -4	川崎市川崎区		更地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		工業高度4種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,947	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,681	100 [ 87.3]	291,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	292,000
b	(　 ) 303,211	100 [ 100.0]	[ 121.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	300,982	100 [ 98.8]	304,638		305,000
c	(　 250,000) 266,000	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	296,058	100 [ 97.7]	303,028		303,000
d	(　 ) 278,408	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	310,982	100 [ 89.7]	346,691		347,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

川崎川崎 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	303,312,618	66,985,640	236,326,978	191,535,000	44,791,978	（　0.9374） 41,988,000	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,134,810,811 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	3,500.00	ＲＣ4	14,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防臨港地区	90 ％	400 ％	400 ％	5,000 ㎡	50.0 m x 100.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層の倉庫兼事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫兼事務所	3,500.00	100.0	3,500.00	1,891	6,618,500	6.0	39,711,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		14,000.00	100.0	14,000.00		26,474,000		158,844,000
								0

⑨年額支払賃料	26,474,000 円　×　12ヶ月　＝　 317,688,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 14,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	317,688,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,884,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	301,803,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	158,844,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,509,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	303,312,618 円　　　　（　 60,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,891 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,560,000 円	3,390,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,530,640 円	317,688,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 28,815,000 円	3,390,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,390,000 円	3,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,390,000 円	3,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 66,985,640 円　（　　　　　　 13,397 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,390,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 14,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0565	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 50 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	191,535,000 円（　　　　　 38,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	303,312,618 円
②総費用	66,985,640 円
③純収益　①－②	236,326,978 円
④建物等に帰属する純収益	191,535,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	44,791,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	41,988,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,398 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,134,810,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎川崎 9-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市川崎区東扇島１７番３	0201000269308-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考