別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎川崎 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 9-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 417,000,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区小島町４番６０
｢小島町４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,820  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 倉庫兼事務所

ＲＣ4		 中小規模工場の多い
大規模工業地域内の
工業地域		 北東12m市道 水道、ガス、下水 小島新田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 隣接する殿町に掛かる羽田連
絡橋「多摩川スカイブリッジ
」が開通し利便性が向上した		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 小島新田駅北東方

700m		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工業団地内に位置しており、近隣地域の変動に影響を及ぼす地域要因に変化はないが、付近に羽田空港方面との
連絡橋「多摩川スカイブリッジ」が開通し、羽田空港等へのアクセス向上が認められる。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は川崎市、横浜市及び近接する市内に位置する臨海工業地を主とし、これと代替性の及ぶ工業地域一
帯である。主な需要者の属性は工場として利用または倉庫業等を行う法人等が中心となる。市場の需給動向は、倉庫地
、工場等への設備投資や自己利用目的での用地取得も見られること、物流用地の需要が好調であること等、工業地の市
場での需要は堅調を維持している。工業地の市場での中心価格帯は個別性により大きく異なるため形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏の類似地域内における取引事例から得られた比準価格は、要因比較等も適切に行われており、市場性を反映
した精度の高い価格と判断する。一方、最有効使用を前提とした建物の建築を想定して得た収益価格はやや低位に求め
られたが、工場倉庫の賃貸借といった想定項目を含み精度はやや低いものと判断した。よって、比準価格を重視し、収
益価格は参考に留め、代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [109.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.7]		 [100.0]
100		 226,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資金調達環境等に特段の変化はなく、良好な
状況が続いており、物流及び倉庫適地、設備
投資を見込む工業地への需要は強く、地価は
上昇している。

多摩川スカイブリッジの開通により、東京方
面への接近性、利便性が向上し、倉庫地等と
しての需要も認められ、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０１Ｄ
-10		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
b １０７０１
１０
-13		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
c １０７０１
０５Ｄ
-8		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
d １０７０１
０１Ｄ
-4		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
e １０７０１
０９Ｄ
-6		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北西4m、角地
準工
高度3種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,510  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,298 		 100
[  85.0]
234,468 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,228 		 100
[  99.9]
112,340 
112,000 
c (　           ) 
288,773  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
264,227 		 100
[ 109.8]
240,644 
241,000 
d (　           ) 
278,408  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
311,817 		 100
[ 121.3]
257,063 
257,000 
e (　    140,196) 
350,490  		 100
[ 120.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 133.9]
237,761 		 100
[ 101.2]
234,942 
235,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



川崎川崎 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

79,268,076 
17,774,460 
61,493,616 
49,749,000 
11,744,616 		 （　0.9527）
11,189,096 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    286,899,897 円　　　　（　    158,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 850.00 Ｓ4 3,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,820 ㎡     40.5 m x   44.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造４階建、倉庫兼事務所として一棟貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
850.00 
100.0 
850.00 
2,040 
1,734,000 		 3.0  5,202,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,400.00 
100.0 
3,400.00 

6,936,000 		 20,808,000 
0 
⑨年額支払賃料      6,936,000 円　×　12ヶ月　＝　      83,232,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,232,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,161,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 79,070,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,808,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         197,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      79,268,076 円　　　　（　        43,554 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,045 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,025,000 円  　　　　    805,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,496,960 円  　　　       83,232,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,800,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,842,500 円  　　　　    805,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       805,000 円  　　　　    805,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       805,000 円  　　　　    805,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,774,460 円　（　　　　　　         9,766 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 805,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,749,000 円  
（　　　　　        27,335 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 79,268,076 円      
②総費用 17,774,460 円      
③純収益　①－② 61,493,616 円      
④建物等に帰属する純収益 49,749,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,744,616 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,189,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    286,899,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     158,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区小島町４番６０
 0201000223478-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎川崎 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 9-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 413,000,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区小島町４番６０
｢小島町４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,820  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 倉庫兼事務所

ＲＣ4		 中小規模工場の多い
大規模工業地域内の
工業地域		 北東12m市道 水道、ガス、下水 小島新田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.5 ｍ、奥行　約　　  44.8 ｍ、規模　　     1,820 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 小島新田駅北東方

700m		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 令和４年に当区殿町と大田区とを結ぶ羽田連絡道路が開通し、羽田空港へのアクセス向上により近隣地域及び周
辺地域における利便性が向上している。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎及び横浜市内の臨海部に位置する工業地域である。需要者は大手企業、物流関連の投資法人から地元
を事業拠点とする法人等、幅広い層が想定される。近年では物流施設用地の需要が旺盛であるが、羽田空港へのアクセ
ス向上を見据え、工場立地を目的とする需要も大いに期待される。土地価格は規模等の個別的条件により大きく異なる
が、㎡当たり１０万円台～３０万円台程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内には倉庫等の物流関連の収益物件も散見されるが、近隣地域は自社工場を中心とする工業地域であり、取
引事例は自用目的のものも多いことから、本件では一定の規範性が認められる取引事例を採用し、市場における実勢価
格を反映し実証的である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、上記のと
おり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [109.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.8]		 [100.0]
100		 230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 首都圏では依然として物流施設用地の需要が
旺盛。首都高横浜北西線が開通し、東名への
連絡等、更なる利便性向上が期待される。


近隣地域は中小工場が立地し、研究機関立地
が進む殿町に距離は近いが地域特性は異なる
。羽田連絡橋が令和４年に開通した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０１Ｄ
-10		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
b １０７０１
０１Ｄ
-8		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
西8m、南25m、
三方路
工業
高度4種最高20m
(70,200)
c １０７０１
０１Ｄ
-4		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
d １０７０１
０５Ｄ
-8		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,510  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
197,301 		 100
[  82.0]
240,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
241,000 
b (　           ) 
177,616  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
186,412 		 100
[  92.7]
201,092 
201,000 
c (　           ) 
278,408  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
308,754 		 100
[ 100.0]
308,754 
309,000 
d (　           ) 
288,773  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
261,580 		 100
[ 100.0]
261,580 
262,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    234,000 円／㎡]  



川崎川崎 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

69,520,496 
13,690,706 
55,829,790 
41,895,000 
13,934,790 		 （　0.9563）
13,325,840 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    341,688,205 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 850.00 ＲＣ4 3,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,820 ㎡     40.5 m x   44.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は倉庫、２～４階は事務所を想定。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
850.00 
85.0 
722.50 
1,950 
1,408,875 		 3.0  4,226,625 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
850.00 
92.0 
782.00 
2,020 
1,579,640 		 3.0  4,738,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,400.00 
90.3 
3,068.50 

6,147,795 		 18,443,385 
0 
⑨年額支払賃料      6,147,795 円　×　12ヶ月　＝　      73,773,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,068.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,773,540 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,426,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,347,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,443,385 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         173,368 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      69,520,496 円　　　　（　        38,198 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,955 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,995,000 円  　　　　    665,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,213,206 円  　　　       73,773,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,652,500 円  　　　　    665,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       665,000 円  　　　　    665,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       665,000 円  　　　　    665,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,690,706 円　（　　　　　　         7,522 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 665,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   3,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,895,000 円  
（　　　　　        23,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 69,520,496 円      
②総費用 13,690,706 円      
③純収益　①－② 55,829,790 円      
④建物等に帰属する純収益 41,895,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,934,790 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,325,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,322 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    341,688,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区小島町４番６０
 0201000223478-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考