令和7年1月9日　提出 川崎川崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎川崎 9-1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.

鑑定評価額 2,860,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市川崎区千鳥町１２番 ｢千鳥町９－２｣ ②地積 　(㎡) 28,315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 工場 大規模な石油化学工 場が多い臨海工業地 域 南東25m市道 水道、ガス 川崎 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 167.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    28,315 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 川崎駅南東方 6.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の大規模工業地域で、周辺環境に大きな変動はない。今後は、企業による生産活動設備投資から臨海部の 不動産需要が見込まれ、地価は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎市内の工業地のほか東京都大田区、横浜市臨海部の大規模工業地域と判定する。主な需要者は国内大 手製造業と思料する。大規模工場地の不動産は、物流系を除くと研究・先端施設の需要は認められるが一般的には需要 供給とも個別的限定的である。したがって、中心となる価格帯は個別性が強いため見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、川崎区及び横浜市臨海部に存する工業地の取引事例に基づき試算されている。画地規模に大小はあるもの の試算の過程は適切と認められる。収益価格は大規模工業地の性格上物流施設を除き賃貸需要はほとんどなく、適切な 総収益・総費用を把握することが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討に留意して鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎川崎 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [109.2] 100 100 [100.0] 100 [140.1] [100.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。企業収益・業 況判断は回復基調にある。物流需要は選別化 が進み、設備投資に伴う不動産用地需要には ばらつきがある。 臨海部の大規模工場用地で、物流を中心に需 要が認められが製造業は用途によりばらつき があり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％