別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎川崎 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-19 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 293,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区砂子２丁目６番５
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,480)

1:2		 店舗

ＲＣ6F1B		 低中層の飲食店舗等
が多く建ち並ぶ商業
地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 川崎

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  18.3 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 川崎市内で最も人出が多い繁
華街である仲見世通商店街内
に位置している。		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南東方

380m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内は低中層の飲食店等を主とする建物が建ち並ぶ商業地域であり、コロナ禍では休業する店舗も見られたが
、５類指定以降は人流の回復が顕著であり、地価は、希少性、繁華性等から上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,720,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市内を中心とする商業地域一円である。主な需要者の属性は、店舗、事務所、飲食店等の商
業利用を目的とする法人が中心となり、上階がマンション等として利用出来る場合には不動産開発業者等も需要者とな
る。市場での需給動向は、地域の商況等が取引に当たり重視される傾向にある。商業地では繁華性、集積性及び画地規
模等の差によって、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集した取引事例の中から、地域の類似性が認められる商業地の取引事例を選択し、適切に要因比較等を行って得た比
準価格は規範性が高いものと判断する。店舗ビルの賃貸を想定して得た収益価格は、比準価格に比してやや低く求めら
れた。商業地域では重視すべき価格であり、本件では収益性からの検討が可能な価格が求められたものと判断した。従
って、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,980,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[103.0]		 100
[160.1]		 [100.0]
100		 1,970,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 現下の資金調達環境から商業地の不動産への
投資環境は良好な状態が続いている。上階を
共同住宅として利用可能であれば素地取得需
要も期待できる。

川崎随一の歓楽街内に位置しており、人流は
回復傾向にあるものの深夜帯は戻りきってい
ない。立地条件等の希少性も有し、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０１Ｄ
-22		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
b １０７０１
０１
-26		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c １０７０１
０４Ｄ
-19		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d １０７０１
０９
-29		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m県道、
中間画地
商業

(100,800)
e １０７０１
０７
-1		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.1m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,164)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,808,038  		 100
[ 100.0]		 [ 120.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,182,302 		 100
[ 101.9]
2,141,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,140,000 
b (　           ) 
1,797,093  		 100
[ 100.0]		 [ 117.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,109,787 		 100
[  98.3]
2,146,274 
2,150,000 
c (　           ) 
1,790,634  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,985,813 		 100
[  96.0]
2,068,555 
2,070,000 
d (　           ) 
1,300,082  		 100
[  50.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,743,173 		 100
[ 127.9]
2,144,780 
2,140,000 
e (　           ) 
1,502,637  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,666,424 		 100
[  78.2]
2,130,977 
2,130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,110,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,478,679 
6,052,580 
24,426,099 
14,920,500 
9,505,599 		 （　0.9395）
8,930,510 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    255,157,429 円　　　　（　  1,720,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 ＲＣ7 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   480 ％   148 ㎡      8.1 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造７階建の飲食店を主とする店舗ビルを想定 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 容積率算入面積等を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
70.0 
70.00 
9,300 
651,000 		 12.0  7,812,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
100.00 
70.0 
70.00 
6,100 
427,000 		 10.0  4,270,000 
0.0  0 

 3～ 7		 店舗
100.00 
70.0 
70.00 
4,500 
315,000 		 8.0  2,520,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
70.0 
490.00 

2,653,000 		 24,682,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,653,000 円　×　12ヶ月　＝　      31,836,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,836,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,591,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,244,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,682,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         234,479 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,478,679 円　　　　（　       205,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,393 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,225,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 955,080 円  　　　       31,836,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,300,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,082,500 円  　　　　    245,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,052,580 円　（　　　　　　        40,896 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,920,500 円  
（　　　　　       100,814 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,478,679 円      
②総費用 6,052,580 円      
③純収益　①－② 24,426,099 円      
④建物等に帰属する純収益 14,920,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,505,599 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,930,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,157,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,720,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区砂子二丁目６番５
 0201000196130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎川崎 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-19 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.
鑑定評価額 290,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区砂子２丁目６番５
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,480)

1:2		 店舗

ＲＣ6F1B		 低中層の飲食店舗等
が多く建ち並ぶ商業
地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 川崎

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南東方

380m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 従来から人通りの多い商業地で、今後も現状の繁華性を維持して推移していくものと予測する。地価は景気の動
向にも左右されるが、緩やかに上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市内の主要駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、投資法人、賃貸不動産事業者等
である。投資環境は、低金利に下支えされ大きな変化は見られない。上層階まで飲食店として利用されているビルが多
く見られる通りで、繁華性が高い一方、店舗の入れ替えも見られる。取引価格は、景気の動向をはじめ、取引の目的や
取引当事者の属性による影響を受けやすく、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の主たる需要者は投資法人及び賃貸不動産事業者であるが、収益価格には賃料設定や利回りの把握等に不確
定要素があることを考慮し、市場で取引された実証的な価格である比準価格を標準として、理論的な収益価格も関連付
け、単価と総額との関連にも留意し、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,980,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[103.0]		 100
[161.7]		 [100.0]
100		 1,950,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高のなか、国内でも物価の上昇
が継続中。円安でインバウンドは好調。利上
げや賃金の動向が景気に与える影響が注視さ
れる。

飲食店が多く建ち並ぶ繁華性良好な仲見世通
りに面する。ソシアルビルも多い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０８
-11		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東50m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b １０７０１
０８Ｄ
-23		 川崎市幸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東8.5m市道、
中間画地
商業

(100,510)
c １０７０１
０８
-24		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
996,666  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,086,366 		 100
[  57.6]
1,886,052 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,890,000 
b (　           ) 
1,000,919  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
1,342,409 		 100
[  69.3]
1,937,098 
1,940,000 
c (　           ) 
1,269,809  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,358,696 		 100
[  61.3]
2,216,470 
2,220,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,020,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,842,666 
6,205,376 
23,637,290 
14,067,900 
9,569,390 		 （　0.9395）
8,990,442 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    256,869,771 円　　　　（　  1,740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 110.00 ＲＣ7 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   480 ％   148 ㎡      8.1 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗ビルを想定。 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比率を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
70.0 
77.00 
8,800 
677,600 		 10.0  6,776,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
110.00 
75.0 
82.50 
5,600 
462,000 		 10.0  4,620,000 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
110.00 
75.0 
82.50 
4,300 
354,750 		 10.0  3,547,500 
0.0  0 

 5～ 7		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
4,000 
240,000 		 10.0  2,400,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
74.2 
504.50 

2,569,100 		 25,691,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,569,100 円　×　12ヶ月　＝　      30,829,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     504.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,829,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,233,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,596,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,691,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         246,634 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,842,666 円　　　　（　       201,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,873 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,155,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 924,876 円  　　　       30,829,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,963,500 円  　　　　    231,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,205,376 円　（　　　　　　        41,928 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 231,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,067,900 円  
（　　　　　        95,053 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,842,666 円      
②総費用 6,205,376 円      
③純収益　①－② 23,637,290 円      
④建物等に帰属する純収益 14,067,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,569,390 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,990,442 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    256,869,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区砂子二丁目６番５
 0201000196130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考